购房置业|北京买房，买城区还是买新区？一次说个明白购房置业

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
北京买房，买城区还是买新区？
这个问题其实是炒房客们特别喜欢的，很多“专家”当做噱头来忽悠，忽悠人们去异地投资，甚至成了所谓的投资铁律。基本都是一句话：小城市买新区，大城市买老城区。
道理也简单，小城市一般就一个老城+一个新区，只要距离不是很远，行政中心再搬过去，那大多数都能很快就发展起来，房价的上涨速度也远超老城。
而大城市就没谱儿了，尤其是一二线城市，那可不是一个新区，而是一堆的新区，哪个先发展起来很难说。所以如果追求稳妥收益的话，最好买配套齐全不可能搬迁的老城区。
但这只是专家们和炒房客的开头，实际上人家是为了卖房子，卖新区的新楼盘，否则哪儿赚钱去啊。之前的这些铺垫，就是为了先在粉丝心里种下一颗“恐惧”的种子，告诉他们一旦买错就会损失惨重。
然后就开始讲他所推荐的新区的规划了呗，级别多么高，规划多么好，配套多么全什么的，总之是肯定有前景，买了就能发财。
当然我也承认，我就曾经干过很多年的这种“专家” 。因为在大城市的市区根本拿不到地，只能去新区抢，那要想把房子卖出去，还得卖高价，那就只能是忽悠了呗。
好多人问过我说瞎话是否会内疚？没有过，真的没什么心理负担，因为这套说辞的根基不是我们编的，而是土地方提供的。人家就是这种规划设想，我们只不过是借题发挥罢了。而且，忽悠人最关键的一点是什么？是先要让自己相信，然后才能忽悠别人。哪怕是自己真的不信，也要调整自己在张嘴之前进入状态，调动出激情，然后说着说着就信了，发自内心的自信。
不说这些了，就说北京的新区吧，到底能不能买，怎么买？
当然能买，市场上所有的商品只要是能卖，那就肯定能买，就看购买的目的是什么了，也就是需求。
最简单的需求就是自住。房子本来就是用来住的，其他的都是附属品。那如果基于这个需求，所有的新区都能买，凭个人喜好选择就行。另一个需求就是投资了呗，这就能说道说道了。新区也是分情况的，不能一概而论。
首先说，
新区最重要的一条是什么？
轨道交通，地铁。有了地铁未必能跟上大盘，但没有地铁一定跟不上。
举个例子吧，老有人问我为什么总推荐房山，却从来没提过怀柔。因为如果从价格来看，这两个区的均价是一样的。而房山离城区近有地铁，怀柔离市区远还没地铁，那是不是说明怀柔的潜力更大？
可以这么说，或者可以说怀柔的购买实力更强，所以在没地铁的情况下也做到了均价等同于房山。但是，对比两个板块不能只看静态的价格，得把时间段拉长才能看出趋势。这就跟看一个企业或一个人似的，不能看他现在挣多少钱，也得看以前赚多少钱，这才能看出是进步还是退步了。
其实怀柔为什么价格高我也不知道，可能北高南低一直是传统吧。现在怀柔和房山的价格差不多，那以前还远远高出呢。比如怀柔水库旁边的龙湖花园和梅苑花园， 2001年的时候都卖3000多，怀柔均价。而房山呢，良乡的大致均价在2300左右，篱笆房的碧桂园当时1800 ，窦店的金鑫苑才起价980 ，均价1000多点儿。

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