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杭州|总结五条2021-2022年广州买房的金科玉律( 二 )


同时你要注意首付资金的成数 ， 超过五成就不建议 ， 又不是倒挂一百万以上 ， 也不是缺房缺到要去抢的程度 ， 没必要 。

这个总价为什么不选海珠和荔湾呢？
第一 ， 因为这个预算在海珠和荔湾买不到什么像样的房子 ， 即便买到 ， 性价比也一般 ， 二手太贵的话还不如选黄埔番禺那些正在内卷促销的一手 。
第二 ， 领导对黄埔的价格容忍度较低 ， 打压严重 ， 在限价的情况下 ， 泡沫在逐渐出清 ， 相对更安全 。
第三 ， 海珠荔湾白云的一手基本都贵上了天 ， 除了海珠个别网红盘有指导价 ， 荔湾白云是没有指导价的 ， 而且荔湾白云的二手价格基本没涨 ， 底部已经坐实 ， 所以荔湾白云的刚需选择二手的性价比更高 。
三、总价600-800万 ， 优先天河和海珠这部分其实开始进入改善市场了 ， 竞争也越来越激烈 。
所以你看到不管是上半年的观澜府还是下半年的保利天汇都是挺火的 。
这部分需求的房子在天河和海珠是比较安全的 ， 也是最适合的 ， 涨幅和回报率优于黄埔和番禺 ， 也超过荔湾和白云 。
因为海珠有贵上天的一手在托底 ， 同时海珠也不再是什么刚需能赚钱的市场了 ， 当600万要进入海珠的改善市场时 ， 那存量的竞争就很激烈了 。
而天河 ， 正好这个预算是你踏入金融城的门槛 。
黄埔和番禺 ， 一是受制于供应量太大 ， 二是受制于政策的限制 ， 说白了就是刚需之地不允许涨太多 。

去到这个预算 ， 什么城市之光、什么和樾府统统都不是最好的选择 。
你不要拿去年刚开盘时的最低价来说事 ， 我们就说当下及未来一年的 。
你为什么会去抢和樾府 ， 你为什么会去抢城市之光 ， 是因为上半年黄埔和番禺的核心区真的没啥供应 。
另外 ， 你是被情绪推动着 ， 看到别人去抢你也跟着去抢 ， 现在市场冷了 ， 你还会冲到前面去全款抢吗 ， 兴奋激动地摇号吗 。
现在天河有这样的房子出现了就可以买了 ， 虽然不在非核心板块 。
四、1000-2000万 ， 优先天河、其次海珠天河优先看天河公园和华景新城的部分盘 ， 记住是部分 ， 不是所有的都适合 。
天河公园的竞争优势很明显 ， 而且天河公园没有一手供应就是它最大的优势 ， 夹在金融城和珠江新城中间 ， 就是这么傲骄 ， 当然 ， 买入价格很关键 ， 8折笋就闭眼买吧 。
为什么没有说金融城呢 ， 抱歉 ， 金融城还没有这个总价的房子出现 ， 除了美林海岸之外 ， 什么骏景、美林湖畔都不能超过1000万的价格 。
那个什么天力项目 ， 说实话 ， 地基都没挖好 ， 就开始圈钱 ， 有点看不惯 。
大概率有点割韭菜的样子 ， 如果买回来的价格超过10万 ， 我还不如等兰亭盛荟的三期出来 。
正是因为金融城没有这样总价的房子出现 ， 所以金融城缺这样的房子 ， 什么臻盈名铸、佳兆业壹号不在我们讨论的范围 ， 不要问 ， 问了也不建议 。
既然新增供应没有 ， 那存量供应拉上去就有了 ， 你说呢 ， 这句话自己琢磨一下 。

海珠就包括琶洲和赤岗 ， 虽然上半年有很多一千多万的全款去抢了观澜府 ， 以及天誉半岛这样的豪宅盘 ， 但基本是属于钱多任性 ， 想买就买的级别 ， 不在我们的讨论范围 。
赤岗和琶洲的位置 ， 还用我说吗 ， 18号线也通了 ， 阿里腾讯也上班了 ， 购买力在不断地沉淀和聚集 。
另外琶洲明年还会有新盘出来 ， 你们做梦都想要的 ， 但是不一定能买到 ， 或许我可以协助一下你 。
五、2000万以上 ， 随意说是随意 ， 最好还是优先珠江新城中区 ， 以及东区部分盘 ， 或者琶洲保天悦 ， 以及保利的新项目 。

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