溢价率|流拍率走高、溢价率降低 热点城市二批集中供地“霜降”
22城第二批集中供地即将落下帷幕，相比于首批供地，土地市场呈现出阵阵寒意。
目前，除了郑州和宁波，20个热点城市均完成了第二批集中供地。从第二批集中供地来看，土地市场降温明显，包括北京、上海等热点城市，在第二批集中土拍中均出现了撤牌、流拍的现象。据中指研究院统计，第二批集中土拍流拍加撤牌率高达31.8%。
业内人士分析称：“三季度融资环境仍然偏紧，外部‘输血’不足，同时楼市降温叠加房贷放款变慢，导致房企销售回款受阻。房企资金压力不断加大，拿地能力与拿地意愿下降。受此影响，重点城市第二批集中供地出让整体降温，城市间和城市内市场热度分化也进一步加剧。”
撤牌流拍率升高，国企、央企成为拿地主角
【 溢价率|流拍率走高、溢价率降低 热点城市二批集中供地“霜降”】目前，20个城市已完成第二批集中供地。这些城市的土地市场均有不同程度的降温，就连北京、上海、杭州等在首批集中供地中表现突出的热门城市也不例外。
以首轮供地的“卖地大户”杭州为例，第二批集中供地总计挂牌31宗地块，撤牌7宗地块，流拍10宗地块，最终仅成交14宗地块，较首批成交57宗地块下降75%；而成交总价257亿元，较首批成交总价1178亿元下降78%；土地成交平均溢价率4.6%，较首批平均溢价率下降21.4个百分点。
上海出现了停止出让、流拍和多宗地块底价成交的情况。10月8日，上海就提前叫停了7宗地块出让。10月11日，2宗涉宅用地以底价成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出让，其中，3宗地块溢价率在8.9%-9.8%之间，6宗地块溢价率在0-3.1%之间。
而在北京第二批集中土拍中，热门地块有底价成交的现象，房企的拿地积极性也大幅削弱。北京第二批集中供地原计划出让43宗土地，仅有17宗成交，其余地块延期至下一批集中供地出让，成交金额约为513.45亿元，约是首批集中供地的一半。其中，11宗现场竞价地块合计成交金额379.5亿元，平均溢价率只有6.2%，还有5宗地块底价成交。
值得关注的是，在流拍率升高的同时，土地溢价率不断走低。比如，在首批集中供地中以43%溢价率高居榜首的重庆，在第二批集中供地中整体溢价率仅为0.02%；而长沙出让的10宗地块全部底价成交，溢价率为0%，这与首批集中供地中“熔断”“摇号”等火热现象大相径庭。
此外，国企、央企成为第二批拿地的主角。由于民营房企资金压力相对较大，相比之下，资金充裕的央企、国企，成为第二批集中土拍中拿地的“主力军”。比如，在广州第二批集中土拍中，约2/3的地块被央企、国企摘得，贡献了九成以上金额；北京也是央企、国企主导全场，首开、中海、中铁置业等成为拿地主角。
作为实力担当，一贯号称“利润王”的中海地产在第二批集中供地中“大杀四方”，在多个热点城市承包多宗优质土地，成为第二批集中供地中的“拿地大户”。公告显示，2021年第三季度，中海在中国内地14个城市新增28幅土地，新增总楼面面积455万平方米，总地价为543.6亿元，与上半年513亿元的拿地金额近乎持平。
土地市场遇冷背后：信贷环境紧张、房企资金承压
对于重点城市土地市场骤冷的原因，中指研究院分析师称：“一方面，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市市场活跃度下滑明显。另一方面，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批集中供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。”
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