激荡2021|溢价低、区域分化显著,房企更理性了吗?

搜狐焦点“置业成都幸福启城”主题活动之《激荡2021|成都楼市年终盘点》系列发射第二弹——板块篇！
前情回顾
1、读懂2021成都楼市政策全貌，这一篇就够了！| 激荡2021
土地篇
2021年，成都市区的宅地出让施行了“两集中”的出让方式，三批次总共挂牌155宗地，成功出让125宗，由于土拍政策和市场预期的变化，成都集中供地呈现出一批火热，二批冷清，三批回暖的市场特征。本文从量价变化，地块供应特征，溢价率和拿企业格局变化的角度对成都全年集中供地进行分析，并结合现阶段的市场特征对2022年土地市场进行预测，以求对市场相关参与方提供借鉴。
三批次供应面积下滑 | 优质地块供应比例加大

2021年，成都宅地“两集中”供应已经全部结束，从供应方面来说，全年土地供应累计达到155宗，出让面积为793.35万平方米，计容建筑面积为1601.93万平方米，近郊5区，5+2区域和远郊区县出让面积分别占比为42.4%、42.0%和15.6%。分批次来看，第二批次供应量较大，出让面积占全年供应面积的47.8%。从供应区域上来看，第一轮近郊为供地主力，第二轮5+2区域供应比例增大，供应面积与近郊相当，第三轮5+2区域超越近郊，成为供地面积最多的区域。
数据说明：成华区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、天府新区和高新区为5+2区域，龙泉驿区、新都区、温江区、双流区和郫都区为近郊区域，青白江区和新津区为远郊区县。
全年累计成交125宗，出让面积为616.3万平方米，计容建筑面积为1246.47万平方米，合计成交总价为1129.80亿元。从各个行政区来看，郫都区的成交规模最大，成交的出让面积为86.97万平方米，计容建筑面积为149.44万平方米,天府新区居第二位，出让面积为79.78万平方米，计容建筑面积为178.12万平方米。预计2022年郫都区和天府新区将会成为新房供应的主力区域。三批次集中供地合计出让金额为1129.8亿元，其中天府新区累计成交总价为210.26亿元，成华区成交总价为180.65亿元，排名较为靠前。

土拍规则二批紧缩 | 三批放松力度变大
部分调控规则贯彻全年三批集中供地，如禁止马甲企业参拍，限制同踩“三道红线”和严重失信房企拿地，具体到限价政策方面，三批次均采用“限房价、定品质、竞地价”的拍卖政策。
【激荡2021|溢价低、区域分化显著,房企更理性了吗? | 宗地】具体到每批次的集中供地政策又有所不同，第一批次设置了“续竞自持租赁住房”的竞拍条件，同时设有现房销售、成品住宅等条件，土地最高溢价率控制在10%左右。第二批次出让的过程中，自然资源部针对集中供地出台了“810”新政，成都的土拍政策随之发生调整。第二批次“续竞自持租赁住房”改为“竞配建销售型人才公寓”，同时针对小规模地块有现房销售要求，要求拿地资金须为合规自有资金，并且规定了禁止的资金来源。
由于二批次集中供地土拍遇冷，三批次成都集中供地土拍政策出现了放松。除两宗纯人才公寓用外，其余38宗地均在宗地达到土地最高限价后设置“竞销售型一类人才公寓比例”的竞价方式，减少了配建人才公寓的地块比例。第三批次取消了竞自持保障性租赁住宅的竞价方式，使得项目利润有保证，利好房企。二批次的部分地块存在着现房销售的要求，三批次全面取消了现房销售要求，对于开发商来说这有利于减轻资金压力。

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