销售额|千亿房企融资大戏：旭辉、蓝光发力美元债，去杠杆大考
◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑| 密探君
新年，新气象。能确认的是，当前楼市已进入低增速区间。除了各家上市房企密集披露年度经营业绩外，事关规模扩张的融资大戏似乎一刻也不能耽搁。
1月12日，旭辉集团公告公司境外发行2027年到期的4.19亿美元优先票据，年利率4.375%，意在对现有债务再融资，也就是“借新还旧”。
地产密探详细查阅了旭辉上市以来发债公告，发现上述融资利率可谓创新近年来新低。从克而瑞监测数据看，旭辉作为全国销售额排名TOP15强房企，规模优势较为显著。
旭辉上述发行美元债所呈现的低利率，是否意味着当前是大型房企境外发债较佳的一个窗口期？
无独有偶，当天蓝光发展公告公司旗下“HejunShunzeInvestmentCo.,Limited”境外发行3亿美元、期限364天的无抵押固定利率债券。
据蓝光发展上述美元债上市所在地的新交所对外披露，该3亿美元债年利率8.85%。同样是千亿房企，相对于旭辉来说，蓝光发展上述发债利率明显是不具优势的。
当前现实，就是如此残酷。规模为王时代，旭辉2020年销售额突破2000亿元级，蓝光去年刚迈入千亿元级。
具体来看，旭辉集团官方对外披露去年合同销售金额约2310亿元，同比增长15%，合同销售面积约1538.51万平方米，同比增幅27.8%。这个增幅虽然与自身历史相比，明显回落，但就同行相对比来看，仍还不错。
再看蓝光发展，当前虽未披露2020年经营业绩，从克而瑞数据看，全口径销售额1036.3亿元，排名第38位，销售额及排名均有一定下滑。
回到蓝光发展上述美元债，实际上该笔债券8.85%的年利率，已实属该房企境外发债新低水准。
去年底，易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中曾直呼：“我觉得最难的、最大的挑战，就是在资金上的挑战。”“企业首先要降杠杆，让自己转绿。”
比如蓝光发展，截至去年中期时踩了三道红线，而旭辉集团则踩了一道红线。
但实际上，更多千亿房企面对三道红线，暂时似乎难以快速转绿，只能慢慢来。
比如短债换长债，先做到优化债务期限，通过借新还旧，加大销售回款率，不断增加经营净现金流入，减少对外部融资的过分依赖等。
当然，这一切都需要时间。监管层已放宽了对各大房企处理“三道红线”进入安全边际的时间表。对所有房企而言，这个时间窗口需要倍加珍惜。
随着监管层出台三道红线，金融机构也会参考“三道红线”给予各大房企不同的融资额度及利率，这本身就是有明显差距的，也会加剧这种差距被拉大。
比如踩了“三道红线”的恒大，去年截至去年底，恒大有息负债额在9个月内狂砍1578亿元后，仍有7165亿元。恒大设定2021年销售目标7500亿元，预期同比增幅仅约3.7%，但依然明确要减负1500亿元债务。
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