杭州|一个人拿100万存银行，另一人拿100万买房，10年后哪个更值钱？银行|房贷

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按照国家统计局发布的数据显示，最近十年我国的居民消费价格通胀率（即CPI）平均值仅为2.513% ，以这个利率计算， 100万元的存款，十年后的价值相当现在的：100/（1+2.513%）^10≈78万元。

当然现实中，很少有人会把钱傻傻地直接存放在家中，大部分人都会选择通过投资适当的金融产品以获取一定的收益，按照目前整个市场的利率走势来看，我们以年化3%的投资收益率计算，在剔除掉通胀的2.513% ，那么100万元存款，每年的增值率约为0.487% ，以该数据计算， 100万元十年后的价值相当于现在的：100*（1+0.487%）^10≈105万元，所以问题的关键在于：十年后，房子的还值不值现在的105万元，也就是说房价能不能上浮5% 。
其实上述计算还是比较理想的状态，现实中的通胀率远远不止上述发布的数据。因为统计局的数据是消费者物价指数，它统计的范畴主要为柴米油盐酱醋茶，而不包含很多人最在意的房价，通胀率最为真实的数据应该是每年的M2（广义货币供应量，即央妈发行的货币量）减去同期的GDP值，这才是计算整个赎回最为真实的通胀率。

以2020年为例：2019年末我国的M2数值为198.65万亿元、GDP为99.09万亿；2020年我国的M2数值为218.68万亿元、GDP为101.6万亿， M2增长幅度为：10.08% ， GDP增幅为2.53% ，也就是说实际的通胀率为7.55% ，远远高于上述的平均值2.513% 。如果以实际通胀率计算，即使考虑了存款的增值， 10年后这笔资金的购买力也是远远不如当前的。

我们先不去考虑那么复杂的事，以一开始的105万元计算，也就是说10年后房子的价值还能卖出目前的105万元吗？更简单地来说，就是未来十年房价综合平均下来是否还可以略有小幅的上涨？
房价的走势未来的事情没有人可以预计得到的，如果参考历史的话，那么自从80年代开始房改以来，虽然中间略有起伏，但国内的房价实际确是很坚挺整体保持一路上涨的趋势，当然过去永远不代表将来。未来的房价能不能保持目前的走势，最主要取决于以下两个方面的因素：城市化进程以及地价。

1、城市化进程
城市化进程是决定房价的一个关键性因素，因为房子建出来之后最终是要卖出去的，我国之前几十年房价一路上涨的基本原因离不开全国性的城市化的进程，正是源源不断的入城刚需成为了购房的主力军，否则仅仅依靠城市里的人口，根本支撑不起来国内房地产这个庞大的市场。如下图所示，目前我国的城市化率已达到60%以上，这个水平已经超过了世界的平均水平及发展中国家的水平，但是相比欧美日等发达国家80%的水平而言，还有一定的差距，故而未来十年，我认为这个因素应该仍然是正向因素。

当然这个红利正在不断的消散，这也是为什么我们放开三胎政策的一个重要因素所在，如果人口没有能达到预料中的增值，那么缺乏了这个基本面的支持，未来房价回落就是必然的因素，不过短期内还不会。
地价我国的房价之所以高，其实背后离不开的是地价，目前很多地区的地块的楼面价甚至就已经高达两三万元/平方米了，而开发商们总不能亏本买卖，只能叠加，这也导致房价一路飙升。地价的关键取决于地方财政收入结构的改变。目前土地出让金依然是不少地方的主要财政收入，相比于城市化的转变，这个其实会更难一点，因为它只有随着其他税种的比例逐步增加，才有可能慢慢摆脱。这也是为什么我们要试点改革房产税的一个重要原因。不过仅仅以未来十年，现阶段这个情况要彻底转变，应该很难，从这点上来看，房价还有空间。

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