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万科|万科为什么坐不住了？( 二 )


在换股并购情形下 ， 被收购的资产和负债全部并入 ， 收购方无资产流出 ， 合并后主体的资产负债率变化取决于收购前收购方与被收购方的资产负债率的比较 。 若收购前 ， 被收购方的资产负债率大于收购方 ， 则合并后资产负债率升高；反之 ， 降低 。
尽管已经采用了各种办法 ， 但处于急速扩张期的万物云 ， 负债率在物业公司中仍处于较高水平 ， 数据显示 ，2021年上半年其负债率约62.8% 。
对比来看 ， 2021年中期 ， 在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.7% ， 万物云高出19.1个百分点 ， 而碧桂园服务仅为40% 。
母公司遭遇行业共性问题 ， 自身负债率又处于较高水平 ， 这不仅使得万物云的扩张步伐受到阻碍 ， 同时也不利于万科整体的稳健发展 。

不上市的压力还在于 ， 万物云辛苦建立起来的龙头地位或易主碧桂园服务 。
某业内人士称 ， 万科分拆万物云独立上市 ， 从没有具体的时间表到一锤定音 ， 最关键的变化 ， 应该与最近半年房地产市场超预期的出清有关 。 从第三季度万科接手阳光城物业开始 ， 万物云的规模化整合明显开始提速 ， 从最近三年的增速也可以看出来 。
克尔瑞数据显示 ， 2020年 ， 万物云以5.78万平方米的在管面积处在榜首 ， 雅生活、碧桂园服务分别以5.05万平方米、4.09万平方米紧随其后 ， 但经过一年的收并购洗牌 ， 行业格局正在发生变化 。
今年以来 ， 在各地纷纷升级楼市调控、金融监管趋严等因素影响下 ， 多家房企遭遇流动性危机 ， 被迫选择出售物业平台“救急” ， 物管企业收并购进入白热化阶段 。
大鱼吃小鱼屡见不鲜 ， 甚至还有大鱼吃大鱼的现象：
碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业 ， 彩生活服务将邻里乐抵债给碧桂园服务；
融创服务收购彰泰服务 ， 当代置业出售部分物业公司股权给融创服务；
龙湖智慧服务收购亿达物业；
合景悠活收购雪松智联…….
据中指院统计 ， 截至2021年11月1日 ， 今年物管行业内发生并购交易63宗 ， 涉及并购方33家物企；交易金额约315亿元 ， 相比2020全年交易总额大幅增长约198% 。
碧桂园服务无疑是当之无愧的赢家 。 中指院统计数据显示 ， 若按交易金额排序 ， 截至2021年11月1日 ， 今年碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元 ， 占总交易金额的60.3% ， 领先其他市场参与者 。
相关数据显示 ， 截至今年上半年 ， 碧桂园服务的物业服务收费管理面积约6.44亿平方米 ， 合同管理面积约12.05亿平方米（含三供一业物管、嘉宝服务；不含城市服务） 。 考虑到下半年该公司又收购了富力物业和彩生活核心资产 ， 目前在管面积进一步扩大 。
没有及时上市的万物云 ， 在面临这一波突然涌现的并购窗口期 ， 可能已经错过了一些急需大量现金购买的优质物业标的 。
收并购的成效不止体现在规模上 ， 还体现在收益上 。 今年年中报显示 ， 碧桂园服务营收已经达到115.6亿元 ， 万物云实现营业收入103.8亿元 ， 前者首次超越万物云 。
事实上 ， 此前碧桂园服务内部已定下5年实现营收超千亿的目标 。
面对增长异常凶猛的碧桂园服务 ， 万物云要想保住它的龙头地位 ， 或许只有尽快上市 。

不可否认 ， 独立上市后的万物云 ， 更有利于对行业进行横向（股权）整合 ， 让万科的财务更加宽裕 ， 更有利于万科逆势扩张 ， 加速发展第二增长曲线 。
行业人士指出 ， 当前万科A静态市盈率才5.4倍 ， 总市值2090亿元 。 如果分拆万物云上市 ， 参照市场情况 ， 万物云市值大概率会在1500亿元以上；以万科目前持有万物云63%股份计算 ， 所持股份价值近1000亿元 。

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