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|雅居乐的“AB面”：不差钱却项目欠薪停工 再被机构 “负面”看空( 二 )


从雅居乐集团半年报来看 ， 正如公司所披露的 ， 在465亿元人民币及有限制现金106亿元人民币 ， 及7月1日起至10月31日公司自离岸发行优先票据已筹得的约46亿元人民币现金的面前 ， 11月18日将到期的2亿美元债（公司回购1000万美元）及明年3月7日到期的5亿美元债似乎并不会给雅居乐集团造成流动性压力 。
但近期“暴雷”的房企中已有前车之鉴 。 在部分债务违约房企中 ， 无论其半年报现金流如何充沛、看起来轻松覆盖到期债务 ， 却依旧使违约房企捉襟见肘 。 其中原因 ， 或有表外债务 ， 或有明股实债 。
当市场猜测明股实债时 ， 市场在聊“非控股权益” ， 这被普遍认为是一家公司明股实债的外现因素之一 。 仅自2018年末 ， 雅居乐集团非控股权益由54.07亿元一路上升 ， 截至2021年6月30日 ， 该项数据已翻4倍至218.83亿元 。
《港湾商业观察》就以上部分问题多次向雅居乐集团致电求证 ， 并未得到公司回复 。 当然 ， 并不是每个企业的非控股权益都是明股实债 ， 但对于雅居乐集团来说 ， 对现金流的需求已然不是秘密 。 不同于部分躺平的房企 ， 还在迎难而上的雅居乐集团能否渡过难关 ， 值得市场持续关注 。
被美银美林、穆迪相继看空
【|雅居乐的“AB面”：不差钱却项目欠薪停工 再被机构 “负面”看空】与此同时 ， 雅居乐近期被国际评级机构及投行看空 ， 其盈利前景或压力不小 。
11月4日 ， 穆迪发布评级报告称 ， 将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面” 。穆迪认为 ， 考虑到投资者和银行的避险情绪加剧 ， 以及其进入离岸债券市场的渠道减弱（债券价格下跌也反映了这一点） ， 雅居乐集团将不得不动用内部资金偿还部分即将到期的债务 。 这又将削弱其运营和财政灵活性 。 此外 ， 鉴于该公司与银行过往的关系和记录 ， 该公司将通过新的融资、资产出售和部分到期离岸银行贷款的再融资 ， 积极管理其再融资需求 。 但是 ， 任何偏离预期的行为都会给该公司的评级带来压力 。
穆迪表示 ， 考虑到经营疲软和融资条件收紧 ， 该公司的合同销售额将从2020年的1380亿元人民币降至今年的1300亿元人民币左右 ， 到2022年将降至1250亿元人民币 。 “在未来12-18个月 ， 由于销售疲软、土地和运营成本增加 ， 雅居乐集团的利润率将会下降 。 这将抵消营收温和增长的影响 ， 营收增长主要由其不断增长的物业管理和环保业务推动 。 ”
穆迪在报告中表还示 ， 雅居乐集团的大部分债权在运营子公司层面 ， 在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司高级无抵押债务的债权 。 此外 ， 控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素 ， 因而降低了控股公司层面债权的预期回收率 。
在此之前 ， 10月25日 ， 美银美林发表报告称 ， 下调雅居乐评级 ， 由“买入”降至“跑输大市” ， 目标价下调21%至6.7港元 。 美银美林称 ， 雅居乐在海南省销售受房产税试点的潜在影响 ， 以及离岸债的忧虑 。
众所周知 ， 海南省此前之于雅居乐而言可谓极其重要 ， 虽然近年来经过调整 ， 已经缓解不少 ， 但仍然还是较为重要 。
今年上半年 ， 雅居乐合约销售金额753亿元中 ， 华东地区的贡献是26.3% ， 华南地区的贡献是26.1% 。 其中 ， 粤港澳大湾区贡献20.5% ， 海南、云南的业绩贡献为21.4% 。 据雅居乐管理层在上半年业绩会上的表述 ， 雅居乐2021年可售面积为1580万平方米 ， 货值约人民币2500亿元 。 可售货量中占大头的是华南、华东 ， 分别为28%及24% 。 海南、云南的货量是17.8% 。
据不完全统计 ， 在海南 ， 雅居乐目前拥有包含清水湾在内的7个项目 ， 土地面积达到了426万平米 ， 可售货值超过1200亿 。 （港湾财经出品）

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