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佳兆业|谈谈碧桂园的隐忧！( 二 )


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在探究销售困境成因之前 ， 不妨先来分析 ， 碧桂园为何要在9月份立一个8000亿的超级flag 。
有人说 ， 这是为了回笼大量资金 ， 以在行业史无前例的大洗牌中 ， 像猎人般等待拿地和收并购的机会 。
不排除碧桂园决策层确有部分这方面的考量 ， 但当我们这么想时 ， 必须考虑到两个问题——
1 ， 如果回笼资金是为了并购机会 ， 为何要把目标定到8000亿如此之高且近乎难以企及的程度？
因为 ， 到9月底高管会议的时候 ， 碧桂园才完成了不到4500亿 。 要在接下去的三个月时间里 ， 完成剩下的3500亿 ， 意味着单月得完成近1200亿 。
前九个月平均完成不到500亿 ， 在最后三个月平均完成1200亿 ， 而且是在趋势下行之下 ， 这个难度 ， 恐怕不比一个平时体质一般的人想去攀登珠峰更低吧 。
2 ， 既然难度如此之高 ， 为何还要以一个集团核心高管程光煜先生的职业生涯为赌注？
以常理而论 ， 9月底的那个「誓师责任状」 ， 根本就不像是一个“发展”的问题 ， 更像是一个“生存”的问题 。
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为什么会是生存问题？

可以从以下三个维度去分析——
1 ， 负债高
根据今年9月份发布的上半年报 ， 碧桂园的总负债高达17397.87亿元 ， 仅次于恒大的1.97万亿 ， 排全行业第二 。
然而 ， 碧桂园86%的负债率 ， 却比恒大的82%还要高 。
当然 ， 碧桂园的负债结构、融资成本及现金持有量均远远优于恒大 。 这也就是为什么恒大已是摇摇欲坠 ， 而碧桂园尚且安然的原因 。
然而 ， 无论如何 ， 1.74万的负债绝对值和86%的负债率 ， 对碧桂园来说 ， 都是令人生畏的存在 。
2 ， 趋势往下
重要的是 ， 企业高负债运营 ， 一定是建立在高预期之上的 。
如前所述 ， 今年行业形势突变 。 自6月份以后 ， 除7月份持平去年同期之外 ， 另外的4个月 ， 碧桂园几乎每个月的销售额 ， 同比去年甚至同比2019年 ， 都是下滑的 ， 甚至是大幅下滑 。

销售和回款大幅低于预期 ， 这个对高负债运营的企业来说 ， 压力太大了 。
3 ， 布局过于集中三四线城市
碧桂园和恒大一样 ， 都是业内著名的「三四线之王」 。
做个简单的算术题 ， 今年前10月 ， 碧桂园的销售额是4940.7亿 ， 销售面积是5822亿 ， 意味着平均销售单价是8486元/㎡ 。
拿并不以高端住宅开发为主且同等量级的万科来比吧 。
今年1-9月 ， 万科累计销售金额是4791亿元（杭州客注：万科是合同销售金额 ， 碧桂园是权益销售金额） ， 销售面积则是2946万㎡ ， 平均销售单价是16263元/㎡ 。
万科的平均销售均价是碧桂园的将近两倍 。

由此可见两者在城市布局上的差异 。
【佳兆业|谈谈碧桂园的隐忧！】那么 ， 这一轮调控 ， 受影响最大的地方是在哪里？
当然是大量的三四五线城市 。
一二线城市一旦遭遇调控重压 ， 房价适当降一降 ， 房子还能卖掉 。
而人口本身大量流出的三四五线城市 ， 棚改潮已过 ， 则很有可能市场就此封冻 。
换句话说 ， 当市场遭遇调整的时候 ， 一二线城市楼市的流动性 ， 要远远好于三四五线城市 。

， 15、16年 ， 全国各地启动了力度空前的棚改潮
所以 ， 上一轮楼市周期中 ， 三四五线城市的去库存采取的是两大策略：

1 ， 棚改；
2 ， 涨价 。
「三四线之王」的碧桂园和恒大 ， 能够在前几年超越领跑了中国楼市20多年的万科 ， 正是因为吃尽了三四五线城市的棚改潮以及涨价红利 。
然而 ， 人就是这样 ， “凭运气赚的钱 ， 靠实力又亏回去了” 。 凭运气取得的成就 ， 很容易让企业老大以为是自己能力所致 。

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