佳兆业|谈谈碧桂园的隐忧！毛利率

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01

这已经是碧桂园连续三个月权益销售金额大幅下跌了。
前天晚上，碧桂园公布了10月份的销售成绩单。其中，合约销售金额约为458.3亿元，同比下降15% 。合约销售面积约为595万㎡，同比下降6% 。
9月份的降幅更夸张。
今年9月，碧桂园合约销售金额约为456.6亿元，同比去年的646.3亿，下降29.4% 。合约销售面积约为576万㎡，同比下降24.1% 。

8月份的降幅，同样很大。
今年8月，碧桂园合约销售金额约为452.1亿元，同比下降25.8% 。合约销售面积约为550万㎡，同比下降22.8% 。
其实，如果不是7月份的销售额同比去年正好持平的话，那么，碧桂园应该会是连续5个月销售额下滑。
因为，前两年的6月份，碧桂园权益销售额都在600亿以上，而今年6月，只有533.3亿。
02
从上面的销售趋势图可以看出，转折正好发生在6月份。
今年1-5月，碧桂园的权益销售金额，同比2020和2019年，都是上涨的。
到6月的时候，开始掉头向下。

因为后面连续5个月销售额同比去年下滑（仅7月持平），这使得今年1-10月份碧桂园的销售总额4940.7亿，同比去年的5007亿，是下滑的。
要知道，去年还经历了疫情突发导致的2月市场冰冻。去年2月，碧桂园销售额仅209.2亿，不及今年465.5亿的一半。
由此， 6月份之后，销售形势之严峻。
03
6月份同比下滑， 7月份持平， 8月份又继续下滑……
碧桂园终于坐不住了。
9月27日，碧桂园开了一个在业界流传极广的高管会议——全年誓保8000亿销售目标。

为表决心之大，为给团队重压，在这次的誓师责任状上，碧桂园祭出5大重量级措施——
1 ，全年8000亿誓保，每月800亿目标集团营销承责完成，如未完成目标，程总请辞（公开资料显示，程光煜2007年清华大学土木工程博士毕业后加入碧桂园，是碧桂园第一位博士，目前是集团分管营销、品牌、投资及文商旅的常务副总裁，这次相当于带头领了军令状）；
2 ， 10月以后明确统一仅有的销售指标，所有人围绕指标完成；
3 ，集团设立每月1亿元奖励，完成就奖励，完不成直接请辞，谁阻碍清理谁；
4 ，本月（9月）至少需要完成80％销售目标，未完成的直接辞退， 9月缺口10月需补足；
5 ，线上线下广告铺满，项目销售能招多少全拉满，奖励能给到最多就给最多。
04
如果按照9月份需完成800亿销售目标的80%计算， 9月份的目标是640亿。
但9月份碧桂园只完成了456.6亿。
9月份183.4的缺口10月份需补足，那么， 10月份就得完成「800亿+183.4亿」也就是983.4亿。
然而， 10月份碧桂园的销售额是458.3亿，连一半都没有达到。

在如此重压之下，完成率依然如此之差，由此可见，形势之严峻。
前10个月，碧桂园的销售额是4940.7亿。这意味着，如果要完成全年8000亿的誓保目标，在今年接下去的两个月时间里，碧桂园平均每个月都完成超过1500亿才能够达到。
这近乎天方夜谭了。
也由此可见，才短短一个多月的时间，形势变化之速，已经远远超出了9月底碧桂园那次高管会议时的预期。

佳兆业|谈谈碧桂园的隐忧！

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