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贝壳|楼市大洗牌，怎样留下来？( 二 )


以房产中介业来看 ， 近年来携百亿巨资、顶级流量跨界进入房地产的互联网巨头不止一两家；但要么“铩羽而归” ， 要么做得不温不火进退维谷 。
这能看出房地产存量市场仍大有可为 ， 互联网巨头也会被吸引；但它们能否跑出来还存疑 ， 问题就在于专业能力无法直接嫁接 。
房产中介行业如何涅槃重生 ， 行业龙头公司贝壳刚发布的三季报 ， 让我们可以得窥其破局思路 。
贝壳“寒冬”中的破局术
房地产行业进行大调整 ， 告别了过去的高歌猛进 ， 全房地产链均遭受一定的冲击 。 而贝壳作为行业龙头 ， 受到的影响更是首当其冲 。
2021年三季度 ， 贝壳存量房交易GTV为3782亿元 ， 同比下降34.3% ， 其中二手房交易GTV同比下降36.8%；新房交易GTV为 4101亿元 ， 同比下降2.5%；营业收入为181亿元 ， 同比下降11.9% 。


但相比大盘 ， 贝壳的二手房和新房的交易GTV的跌幅明显更低 。 这意味着 ， 在市场的下行周期 ， 贝壳具备一定的韧性 。
在盈利能力方面 ， 虽然贝壳2021年三季度经调整后净亏损8.88亿元 ， 有所承压 ， 但在截至前三季度 ， 贝壳调整后净利润为22.5亿元 。
另外 ， 得益于上下游中较强的议价能力 ， 贝壳连续5个季度获得正经营活动现金流 ， 实现了生存与发展的平衡 。 截至2021年三季度末 ， 贝壳的账面资金（包括现金及现金等价物、限制性现金和短期投资）累计约527亿元 。
当然 ， 贝壳之所以表现出相对市场的抗性 ， 不仅靠其充裕的现金流支撑 ， 还要归功于其在报告期中落地了一系列措施 。 以下就来拆解贝壳这些举措背后的含义 ， 这或许对整个行业来说都具有借鉴意义 。
（1）加大投入 ， 粘住行业优质产能
从费用支出比例来看 ， 2021年三季度 ， 贝壳“行政及一般开支”占总经营费用的47.29% ， 这主要源于其为吸引和留住人才 ， 采取了大规模的股权激励 。 同时 ， 贝壳也非常重视研发方面的投入 。

2021年三季度 ， 贝壳研发支出10.43亿元 ， 同比增长24.35% ， 主要是报告期内增加了经验丰富的研发人员 。
虽然大投入的背后是以牺牲短期利润为代价 ， 但这有利于贝壳粘住中国经纪行业最优质的产能：门店和经纪人 。 截至2021年9月30日 ， 贝壳门店数量53946家 ， 同比增长20.2%；经纪人数量为515486人 ， 同比增长7.9% 。
贝壳的留人体现在“以战养兵” ， 贝壳目前已经完成超过3.1万家门店的经纪人分岗 ， 覆盖人数超30万 。

基于贝壳的服务者协作模式 ， 贝壳强化分工合作的策略效果明显 ， 显著提升了运营效率 ， 一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6% 。 据贝壳披露 ， 分工推动了作业效率和经纪人竞争力的提升 ， 并在下行周期助力团队稳定 。
越是在周期底部 ， 越是需要夯实根基 ， 厚积才能薄发的道理都懂 ， 但受限于战略眼光、胆识和家底 ， 不是每家企业都能这么做且成功的 。
（2）加快用数字化工具改善作业能力
之前线上看房被炒得火热 ， 但理想很丰满现实很骨干 ， 实际上卡在了服务环节 。 房屋的非标、高额等特性让线上看房买房更加需要专业的中介服务 。 所以互联网巨头从线上到线下困难重重 ， 但若线下服务商补齐线上短板 ， 则完全可以开辟新的增长空间 。
2021年三季度 ， 贝壳也在加快线上化助力服务者的脚步 。
贝壳推出的“小贝二手训练场”系统 ， 模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景 ， 通过VR结合AI识别经纪人带看过程中的最佳实践 ， 以及经纪人服务能力模型中的关键优势和短板 ， 标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力 。

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