贝壳|楼市大洗牌，怎样留下来？交易|家居装修|购房置业

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题图｜视觉中国

调控的红线从四面八方包围着房地产这头巨大的“灰犀牛” 。
市场端，限购、限贷、限价来稳房价；资金端，三道红线、两道红线给房企降杠杆；土地端，土地出让两集中从源头控制供给稳地价。

这意味着，房企必须尽早告别过去高周转、高负债和高杠杆的“三高”模式，进入“难而正确”的调整期。
难是显而易见的，仅以2021年第三季度的数据来看，全国二手房市场GTV同比下降41.6%（贝壳研究院），全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%（国家统计局）。
方向也很清晰明了：房地产业要“向美而生” ，进入美好居住的大时代，比如近期推出的房地产税改革试点也是为了建立长效调控机制。
但起点和目标之间的道路必然充满艰难险阻，企业当前要做的不仅要活下来，而且还要寻求新出路——节流、开源双管齐下，这就意味着能淌过去的只有少部分。

可以预测， 2021年收尾之时定有一批企业从此开始退场，将以主动分崩、被动被卖等各种方式上演。明天当然会到来，问题是谁能先熬过今天晚上，明天谁还留在场上。
【贝壳|楼市大洗牌，怎样留下来？】因此，在这样的关键分岔点，对房地产行业新旧模式演变及头部企业如何“破茧重生”的观察和研究，就成为一件非常有价值的事情。
房地产开始良币驱逐劣币
在‘房住不炒’ ，稳地价、稳房价、稳预期和共同富裕的政策指引下，房地产正驶进健康发展的轨道。
过去，整个房地产业链野蛮生长。地方财政收入近一半来自土地出让金；房企比的是谁能借到更多钱圈更多地；买房者则需要砸锅卖铁凑首付，千方百计借杠杆在核心区域卡位……大家都怕被抛下财富的车轮。
但车轮已承载不住这巨大的风险。从全行业负债来看，开发商资产负债率接近80% ，总负债高达10.6万亿；早在2018年，全国购房者中90后、80后平均月供收入比分别为43.5%、40.8% ， 2020年底，我国居民杠杆率达62%；随着土地净收益近年来不断下降，以土地为抵押品的金融化，也让地方政府的债务急速扩张。
但眼下，在政策调控下，这些风险因子被牢牢管控起来。
房地产狂飙时代完结，但仍支撑着中国的国家信用和国民财富，在未来的经济发展中也有重要作用。
国家统计局公布的数据很直观， 2020年房地产及其产业链占我国GDP的17% ，其中直接贡献占比7.3%；而美、德、英等国家房地产直接贡献占GDP比重均超10% ，所以仍有增长空间。
2020年我国商品房销售金额突破17万亿元的高点；今年1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5% ，其中住宅开发投资增长更高达14.9% 。

这说明房地产的“蛋糕”即使变大的速度显著放慢，但从绝对规模上仍相当可观；可能也是当前维持中国经济增速的一种策略。
从而可推测出，未来房价整体将长期横盘，小幅震荡；局部分化，一线及核心区域稳定；居住服务业将成为新的增长点。
不过，当前整个房地产业链正面临优胜劣汰的严峻考验。 “剩者为王”的必须学会变通、自救与重生。

贝壳|楼市大洗牌，怎样留下来？

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