贝壳|楼市大洗牌，怎样留下来？( 四 )
第一是家庭小型化催生的新需求 。 2010- 2020年我国总人口增加 5.4% ， 而这十年间裂变出的家庭户数量增加了23% ， 远大于人口总量的增速 。 中国有数以亿计的家庭总基数 ， 在这样的基数下 ， 每一次的家庭裂变将催生不可忽视的新增住房需求 。
第二是广大流动人口的住房需求 。
一方面 ， 未来十年的我国的人口城市化将释放的增量住房需求仍可观 。 2020年我国城镇化率达到64% ， 普遍预计未来10年我国城镇化率仍将继续提升10个百分点 ， 根据联合国人口预测数据 ， 这意味着到2030年对应的城镇人口增量约为1.8亿人 。 以城镇人均住房面积40平米 /人计算 ， 未来十年新增城镇人口需要的增量住房面积超过70亿平米 ， 这也将会是我国房地产发展的最后一波增量红利 。
另一方面 ， 第三是城城人口流动产生的住房需求 。 据统计 ， 2020年我国城城流动人口已经达到8000 万 ， 2010年只有4600万 ， 十年增加一倍 ， 未来将会超过1亿的城城流动人口 。 因为这种流动往往只是暂时的 ， 所以他们不会从流出地卖掉手中的房子 ， 反而会继续保留 ， 在流入地却要重新租房或买房 。
因此 ， 随着我国城市化浪潮的放缓 ， 人口流动的主要方向已经不是从农村到城市的单一方向流动 ， 而是城市与城市之间会形成日益庞大的流动人群 ， 相比当年的蓝领流动人群 ， 他们对住房需求的形成更确定 ， 也更有支付能力 。
第三是换房和改善需求比例逐步提升 。 中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间 。 这些家庭不再简单满足于“一宅一生” ， 对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大 。
从趋势上看 ，
一方面 ， 首改、再改以及旅居需求成为“新刚需” 。
另一方面 ， 一、二线重点城市进入“换房”阶段 ， 人们通过二手房市场和存量住房流通 ， “以小换大”、“以老换新”、“以远换近” ， 一定程度上 ， 换房已经成为一种刚性需求 ， 为支撑未来房地产市场空间的重要一极 。
总而言之 ， 虽然此轮行业调整的过程是痛苦的 ， 但却孕育了住房服务新蓝海 。
此外 ， 房地产此轮调整是优胜劣汰的过程 ， 加速中小企业加速出清 ， 为头部企业释放出更多的市场空间 。
这意味着 ， 贝壳们的春天或许在路上 。
虽然短期大环境向好不会在贝壳财报上有立竿见影的体现；但长期来看 ， 居住服务的增量市场和大洗牌释放出的市场空间 ， 将推动贝壳基本面向稳 ， 进一步提高其估值空间 。
中国房地产业从市场化到货币化 ， 再到未来的向美而生 ， 每一次震动都有大批企业被淘汰；只有看清行业发展规律 ， 适时调整 ， 既能度过眼前险滩 ， 又能放眼未来的公司才能走到下个阶段 。 贝壳正在如此践行 ， 或许它能拿到下个时代的门票 。
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