星叔|楼市已进入买方市场，刚需族开心了！
我是星叔，你相见恨晚的买房军师，目前已为8000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议提问：星叔您好，深户二套，首付需要7-8成，南头上班，现住罗湖，罗湖一套房已出手，自住一套，小孩马上上高中，不需要学位，还是先满足自住功能，需要3房，首付在600-700万左右，建议买哪里？或者买南山或者宝安两房，之后上班近再租一套？家里人还是希望买福田。深圳楼市是不是已经凉凉了，目前适合入场吗？回答：已经没有学位需求了，还是买个自己的房子，好好装修一下，住着才有幸福感。首付700，基本也只能买个800-900的房子。想要大，住着舒服，福田有点难。龙华都买不到太好的了。当然，如果你只需要一个三房，福田选择还是很多的。你这个阶段，不一定以后还经常折腾买卖，所以不能乱买。深圳楼市已经彻底冷下来了，8月新房二手都很惨淡，二手房2300套不到，算是近2年新低，而且不管是舆论还是信贷都很紧，整体情绪都很悲观。现在房东不降价就卖不动，降价不到位也不好谈，笋盘开始多了起来，买卖双方都在熬，就看谁先熬不住。这个阶段明显是买方市场，想买房的朋友可以研究起来，年底前后应该会有大把笋盘可以捡，这1年应该会有最佳买点出现。提问：星叔好，现在大环境不好，是不是炒房时代结束了？现在投资房产还能赚钱吗？回答：房价暴涨的时代结束了，在房住不炒的预期下，一切套利炒房的路子都会被堵死。现在的调控，是去金融化，房价依然还可以涨，但已经没有金融价值，钱进不去地产，房子贷款也会受影响，你还是可以买房，但得多掏自己的钱。自从上次房价普涨后，全国6个钱包已经基本被掏空，除非有银行支持，否则真的没多少人能在大城市买房。房价涨了还好说，一旦接盘侠接不住，那就是雪崩式崩盘，全都是银行的坏账，银行把钱给了，拿到的只有一堆折价的房子，法拍都拍不动，这就很危险。所以为了防控系统性风险，国家不会像以前那样放开楼市猛涨，虽然部分核心城市，还有结构性行情，但整体来看，房住不炒的时代已经来了，一夜暴富的日子已经过去了。提问：星叔，坐标杭州，调控后杭州二手房成交量下降，后面房价会降吗？买新房还是二手，现在买二手的话好像贷款也不容易。总价200万，你最看好哪个板块？回答：杭州二手房市场，不容乐观，看热门板块奥体，是个风向标。一方面，8月份，几乎人人都去摇新盘，奥体很多小区二手房0成交，行业人人自危。奥体二手房，成交量堪忧，连续下跌。中介门店都很冷清，有2-3家已经倒闭关门，感叹市场变得太快。然而另一方面，银行信贷政策也越来越紧。二手房贷款真的太难了，银行放贷周期几乎都要4～7个月。这也意味着，你现在买二手房，房贷大概率要明年才能批下来。很多房主根本不愿意等，明确要全款买家，可以降价让利。金九银十，是最好的卖房时机，因此开发商会在这2个月增加宣传力度，以吸引购房者买房。但目前二手房市场已经出现了明显的颓势。有价无市现象已经非常普遍。杭州很多小区爆涨了50%左右，现在就算打7折卖也不过是去泡沫而已，谈不上真正下跌，同理北上深等热门城市，其实是去泡沫虚高，不是真正下跌！200万在杭州买房逃不过的4个板块：大江东、临平、闲林、崇贤。优先考虑新房，在二手房市场上，这4个板块的命运迥然不同！同样是新房2万/㎡左右，同样距离主城区30～40km，有的地方二手房价破3万/㎡，新房一房难求！有的地方却房价多年不涨，跑输大盘！但是，看了成交量就知道，多数都是业主“自娱自乐”而已！真正敢于去接盘的，少之又少总结起来：千万小心别交了智商税！提问: 星叔好，我孩子刚到如皋工作，目前是租房的，感觉如皋这个县级市的房价真的有点高。现在是在南通市区买房还是如皋买房纠结中。南通市区买房是纯投资，如皋买房是自住投资。名下无贷款，140万现金，40万公积金可以提出来还贷。在南通市区买房何时入手，哪些楼盘可入？回答：你好，先说一个我粉丝和你类似的案例：我有一个星友很聪明，在他们县城做公务员，他宁可在县城租房住，也要把钱都投在省城，因为他们县城房价长期只会贬值，而省会长期还会升值。所以这也是我要对你说的，如皋这个县级市，如果你孩子不是那种纯刚需，不如选择先租房，而把资金去买更高能级的城市，比如苏州 南京。南通虽然比如皋强，但我其实不建议你现在去投资。目前南通的房价处于高位，人口、经济和政策并不能支撑南通房价走高。投资的概念已经基本消化完了，现在投资很大概率属于高位接盘（虽然短期可能还会涨一点，但是到你再出手，很可能已经创新低了）。南通现在看起来经济尚可，问题就是江苏处于经济转型周期，苏州南京无锡甚至常州的人均GDP和收入，大大超过南通，江苏内部竞争这么激烈，散装苏大强会互相抢资源，如果让我选择还是南京苏州。结合你的预算来说，我认为你买苏州是更合适的，南京现在打新资金量要求非常高，不少网红盘都要求8成首付。苏州今年最值得买入的板块和楼盘详见内部推荐。提问：星叔好，如果想买房投资，应该如何配置资产？回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：第一套房，一定要先解决自住的问题。第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。在资产配置中特别重要的是：1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益提问: 星叔您好关注好久非常为您点赞对房产的分析，本人17年第一次够房在即墨东创智新区龙山上郡够9楼顶楼128平一套房和天一仁和郡91平各一套房，目前天一附近已在建中小学校。在西部即墨北站附近有拆迁房三套房面积是102/120/139各一套。房已选定是小区最前排10楼东户但没交房预计年前会交，目前住城边小产权2层独院，目前打算想出两套，原因是一现在对房子调控越来越严不看好房价，二想置换即墨学区房。请问是出还是留如果出的话出那套房？拆迁房没交房不好出怎么办？置换我想买即墨真正小区房28中学附近是否可以，您对即墨那个方向及楼盘比较看好。再是您对即墨房子的将来预期是怎样看。谢谢！回答：你好，感谢一直关注！1.你即墨仓位太重了，我建议出手2-3套置换。优先出手小产权房和拆迁房，这些都是劣质投资标的。小产权房，就只能享受它的居住价值，不能期待它的投资和升值空间；同时需要承担非常大的风险，尤其是当要征地拆迁或者买房者要做银行抵押或交易房产时。房子的性质不仅会影响资产管理的效率，也会影响家庭财产形式的完整性。小产权房不等于财产，只有使用权。在投资层面，不值得投资的原因是没有杠杆，容易错失机会成本，更没有金融属性。拆迁房同样类似，特别是那种无证的房子，产权完全不自由，涨幅跑不赢周边正常商品房。你这几套拆迁房只有等交房后再考虑出手了。2.你如果有学区需求，28中学附近可以买。如果是纯投资我倒建议换个思路。现在的房价要一分为二看，调控其实每隔几年都会有，特别是货币政策收紧的时候。调控的目的不是为了降房价，而是希望房价涨幅慢一点，走更稳一点。当然，现在的买入逻辑也不是说，随便哪里闭着眼睛就可以买了，毕竟过了普涨时代。我认为大城市优质板块依旧可以买，属于核心资产，因为中国城市化进程还有很长一段路要走，那么大城市的优质板块就是未来稀缺资源。而一些三四线城市、小县城，甚至一二线城市的远郊板块等等，投资来说就要慎重，没有上涨动力了。即墨和胶州作为青岛的不限购区，其实主要作用就是吸引主城区的价值外溢，毕竟房价相对便宜，所以这里房价价值和天花板也是有限的，不可能太高，价值外溢肯定是那些买不起市区才去买这里的，接盘能力势必有限。加之你即墨仓位已经够多了，我还是比较建议你去青岛打一套核心地段的房子，哪怕贵一点，将来一定更贵。青岛首选崂山。文章来源星叔房谈公众号
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