朱江|“九连涨”后年内首降！10月济南新房价格环比降0.4% 国家统计局|济南

置业顾问向客户介绍楼盘11月15日，国家统计局公布全国70个大中城市10月份商品住宅销售价格变动情况。山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四个城市中，新房、二手房销售价格环比均有不同程度的下降。其中，济南结束年内连续9个月环比上涨，新房价格环比下降0.4%。
房价指数连涨9个月后首次环比下降
据国家统计局官网数据，济南1—9月新建商品住宅销售价格涨幅分别为0.2%、0.4%、0.5%、0.8%、1%、0.5%、0.7%、0.6%和0.4%，10月份环比下降0.4%，属于年内首次下跌，新建商品住宅销售价格同比则上涨5.2%。除了新房价格环比下降，二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比则上涨1.1%。
山东世联怡高总经理朱江认为，济南城市地位提升导致的人口流入和购买信心加强，是连续9个月新房价格微涨的原因之一。新冠疫情在全国范围内得到全面控制，释放了压抑的购买力，上半年新房市场活跃;疫情期间项目停工导致了后续房源供给不足，与当时旺盛的市场需求之间形成落差，也是新房价格上涨的重要原因。
对于济南新房价格环比微降，朱江认为，因为此次国家统计局公布的商品住宅销售价格为网签数据，一般与市场实际存在2个月左右的滞后期。据他研判，济南市场自7月份以来一直存在新房销售价格下行趋势，而上半年相对较火的行情相对透支了楼市购买力，是下半年房价下行的主要原因。
朱江的研判与济南市房地产协会发布的《济南房协信息简报(2021年10月)》(后称《简报》)中的数据是相一致的。据《简报》数据，今年10月，济南楼市住宅网签面积不足85万平方米，较9月有超10%的收缩;从7月份开始，每月网签面积超过10%幅度下降;日均成交只有210套，较9月份的250套继续下滑(7月份日均320套、8月份日均270套)。无论从住宅网签面积还是日均成交套数，济南楼市自今年7月份起，市场持续下行。
此外，金融政策“去杠杆”导致的资金紧张，也是下半年楼市新房价格下行的重要原因。“综合各种原因，济南楼市下半年众多项目纷纷降价促销，选择以价换量。”朱江说。
假日营销“速效”不再全年促销或成楼市常态
刚刚过去的“双十一”传统楼市打折促销季，从新黄河采访人员走访的楼盘来看，大部分项目都推出了不同的优惠活动，“工抵房”“特价房”“折上折”“成交砸金蛋”“买房送家电”等活动比比皆是。
【朱江|“九连涨”后年内首降！10月济南新房价格环比降0.4%】朱江认为，经过去年一连串的降价过后，济南楼市当下新房降价空间已很小，但降价情况却是真实存在。以往济南楼市习惯在重大节假日和传统促销季等节点营销，近些年由于房企回款压力的剧增，年度任务到达项目上则变为季任务、月任务甚至周任务，营销压力被平均分摊，导致打折促销活动几乎天天有，降价现象被稀释。“就是因为天天都在做折扣，所以到了节假日的时候打折降价效果不明显了，以后这种全年降价促销应该会成为一种趋势。”他总结道。
由于频繁地促销导致节假日营销“速效”不再，济南楼市许多项目为重现节点营销的往日辉煌，继而选择制造出来许多“花样”。
房产+电商花样促销买房还是要掂量好
除了常规促销，济南楼市前几年玩过的电商营销又翻出了促销新花样，尤其在电商销售旺季“618”“双十一”等节点，演化为直接实物反馈购房者，通过优惠和赠送来增加客户“逼定”成功率。
“双十一”前，新黄河采访人员走访济南东部孙村、唐冶片区多个楼盘，许多项目售楼处案场打出各种与电商平台合作的展架，诸如“7天成交赠家电礼包”“限10套赠送装修礼包”等。从事房产电商营销多年的小郑(化姓)说，电商平台与房地产项目合作在济南已有年头，电商概念是自2013年左右进入济南的。“一开始只是给项目代收电商费，由于电商费在2016年被叫停，于是电商平台转头与项目进行了其他方式的合作。”

朱江|“九连涨”后年内首降！10月济南新房价格环比降0.4%

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