经营性现金流|房企当下需要两样东西( 二 )
【 经营性现金流|房企当下需要两样东西】目前没有银行明确表示收到过指导意见。
能够明确的两次会议也仅是听取部分房企的意见，一是发改委相关部门召集部分房企针对外债情况的座谈会；二是深圳监管部门召集部分暴雷企业的专题会议。
有无定论、措施，我们一概不知。
但可以明确一点，没有任何相关政策下发，仅凭一项“加速按揭贷款审批”，很难被认定为触底反弹信号。
部分媒体一直在关注银行住房贷款的放款情况。即使银行在四季度加快对住房按揭贷款的审批，对于房企当下所面临的严峻债务问题也很难缓解。
因为个人按揭贷款的放款前提是银行从监管账户划走贷款本息，对于监管账户的严格管控使得房企资金腾挪的空间极为有限。
一则关于预售资金监管的意见稿也表明了监管层的态度。
11月4日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》，提出“市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况”。
陆续出现的房企资金链断裂导致项目停工现象，不少地方政府都在加强项目预售资金的监管力度，对一些“问题”房企采取更为严格的资金监管措施，使得房企利用监管账户资金抽调失去了可能。
按揭贷款的审批加速对房企的现金流补充难有实质性帮助，自救艰难、机构嫌弃，行业将最后的希望寄托于银行是否会介入“托底”。
事实上，很难。
2021年初，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房地产行业贷款和个人住房贷款设置“两道红线”。
银行贷款集中度的“两道红线”指标的设置，是从资金供给端针对行业直接进行降杠杆操作，所以房地产贷款额度的新增可能性很低，我们尚难确认行业困境是否见底。
如果房企一旦误判形势，则将陷入更为艰难的处境。
假设银行“增量”传闻为真，可以新增房地产贷款额度，但此前银行表外业务中很大一部分已经投向房地产，年底资管新规过渡期结束，大量表外投资将回归表内，也将占用部分新增额度，真实增量贷款到底有多少？
假设银行“增量”传闻为假，其他机构投资人对于房地产行业的资本介入将会更为谨慎，于房企而言，应当更为合理安排现有资金进行债务偿还。
按时间表推算，银行房地产贷款额度的释放在2022年初才会出现，包括目前各方喊话及相关宽松政策的传递也至少需要三个月时间。
而投资人及相关机构对于市场的信心回归，也要等到银行入场“托底”、预期达成一致性后才会出现。
最近的一场“价值”会议是在11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会房企计划在银行间市场注册发行债务融资工具。如果此类信用价值良好的企业能够保持信用输出，整个市场才会有企稳的可能。
会后几天，保利发展与招商蛇口接连发布中期票据发行方案。其中保利发展拟发行金额20亿元中期票据，债务融资工具期限5年；招商蛇口拟发行30亿元中期票据。
这一轮的调整跟以往并不相同，也很难再以惯有逻辑去猜测后期的行业走向，房地产税能够在10月份拉开实施序幕，意味着监管层对于整个房地产行业的系统化调控思路已经形成。
对于大多数房企而言，即使报表逐渐失真、表外债务庞大等问题存在，但只要行业逻辑未变，项目销售推进顺利，那房企依旧能够担得住债务成本继续狂奔。
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