购房置业|列为6亿被执行人、身陷债务与维权风波...鑫苑在阵痛中求生河南

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【购房置业|列为6亿被执行人、身陷债务与维权风波...鑫苑在阵痛中求生】

楼市寒冬，万科喊出了“节衣缩食” ，而更多企业面临的却是生死存亡的考验。
纽交所中国房企第一股、河南龙头房企.... ，顶着光环的鑫苑置业在今年出现了年报难产、债务高企、评级下降、维权不断、高层变动等情况。近日，鑫苑置业成超6亿金额案件的被执行人，债务隐患浮出水面，这家规模200多亿房企的日子也不好过了，似乎房企“活下去”不再是无病呻吟的口号。
“鑫苑系”卷入6亿案件
近日，中国执行信息网公布的信息显示，鑫苑（中国）置业有限公司及其部分子公司成为被执行人，执行标的为618041636元。

（2021）京03执1934号案件显示，执行法院为北京市第三中级人民法院，立案时间是2021年10月29日。该起执行案件涉及河南鑫苑置业有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、郑州鑫合置业有限公司、河南王胡砦事业股份有限公司和河南德润置业有限公司。
此次执行文书并未公布申请执行人是谁。不过，在今年年初，河南鑫苑置业有限公司与河南王胡砦实业有限公司以出质郑州鑫合置业有限公司股权的方式，将股权质押给大业信托有限责任公司，目前尚不清楚是否与此有关联。
债务逐年走高， “高息发债”难以为继
“只听楼梯响，不见人下来” ，鑫苑置业去年年报、今年一季度、半年报均未正式发布，一直是被市场各方所诟病的话题。
尽管鑫苑置业在今年10月份发布公告，宣布更换审计师，且表示正与安永华明和众环密切合作，尽快提交截至2020年12月31日的年度报告。但是标普依然下调了鑫苑置业的评级，指出公司可能面临再融资困难，或将难以使用自有资金偿还。
冰冻三尺非一日之寒，鑫苑置业的最新年报虽未公布，但从历年来公开数据也能看出企业的困境：销售业绩增长缓慢、债务却逐年升高。
2014年至2019年，鑫苑置业的销售额分别仅有82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿和221.9亿。在其他房企快速增长，突破千亿的近两三年的黄金周期内，鑫苑置业的业绩在200亿左右徘徊，没有突破300亿。
反而鑫苑置业的债务规模却在逐年走高。从2014年开始，鑫苑置业的负债总额一直在增加，到去年年中，其负债总额达到了64.32亿美元，短期负债达12.35亿美元，但现金及现金等价物仅有8.21美元，短期偿债压力较大。
截至2020年6月末，鑫苑置业总资产为71.28亿美元，总负债64.32亿美元，净资产6.96亿美元，资产负债率高达90.2% ，远超房企平均水平以及85%的财务安全警戒线。
面对这样的危险信号，鑫苑没有停止高息发债的步伐：去年7月，鑫苑置业以12%利率发行两笔人民币离岸债券，总计规模5.15亿元；9月，完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据；11月，完成利率8.35%、规模9亿元的公司债券; 进入2021年，鑫苑置业在1月份发行一笔5亿元、5年期公司债，票面利率达8.35%; 同时在该月还发行了一笔总额1.7亿美元、2024年到期的优先票据，票息达14%.....

鑫苑置业如此密集的发债动作和高额的利息，现金流吃紧程度可见一斑，让市场侧目。而市场上高息发债的企业，大多已陷入债务危机。

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