郁亮|千亿之后，荣盛告别了最后一道红线( 二 ) 万科

浙江区域公司异军突起， 2021年半年报中，荣盛发展的区域营收占比悄然发生变化：长三角销售占比达到了36.2% ，京津冀为27.7% ，中西部占比18.8% ，珠三角以及其它区域占比17.4% 。

与此同时，另一个变化也在荣盛发展内部发生着。

告别最后一道红线

【郁亮|千亿之后，荣盛告别了最后一道红线】随着今年三季度报告发布，荣盛发展告别了最后一道红线。

财报显示，截至三季末，荣盛发展的现金短债比为1.05 ，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89％，较期初下降21.29个百分点，低于远低于100％的监管线；至于剔除预收账款后的资产负债率，较期初下降4.67个百分点，为69.49％。

依照房企三道红线要求，荣盛发展已经转为绿档。这比预期提前整整一个季度。

今年中报业绩说明会上，谈及下半年的工作重点，荣盛发展董事长耿建明提了两个方向：一是紧跟政策步伐，努力降负债、去杠杆，努力做好销售、提升服务质量、建造质量、高效运营；二是加紧去库存，抢抓回款。

两句话对应了地产公司的三个核心议题：负债、销售、现金流。三个议题互相独立，又相辅相成。作为“再生产”的必要条件，销售被视为房企运转的地基，是财务安全的保障。

行业冬天，负债水平决定了企业的生命线。回顾荣盛发展这几年，围绕降负债所做的努力大致可以分为两部分，一个是狠抓现金流，另一个是战略收缩。

狠抓现金流主要作用在销售端。仅从销售额来看，荣盛发展并非行业内最出挑的，但要从权益占比来看，荣盛发展则是行业内部的佼佼者。半年报显示，荣盛发展手中的土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿，权益占比83.5% 。

这意味着，每一个销售出去的产品，都实打实地对应着母公司的现金水平。一位投资者转述称，管理层提到，公司上半年全口径销售回款达到490亿元，下半年计划回款560亿元。

财报显示，前三季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元，已经连续四年及一期持续为正。

另一边，荣盛发展将脚步放缓，审慎地对待投拓事宜。

下半年，开发商年内买地金额与合约销售金额挂钩的政策再次引发业内讨论。一份流传甚广的“拿地封顶表格”中，多个知名房企榜上有名。荣盛发展副总裁林洪波在中期业绩会上表示：“40%的要求对公司经营没有影响。 ”

根据2021年半年报，荣盛发展购地支出合计123.40亿元，占公司当期签约金额的20.59% 。新增土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，对应货值445亿元，土地成本约4074元/平米。

中期业绩会上，据管理层透露，上半年荣盛发展总体偿还债务239亿元，其中包括到期贷款以及债务置换；至于下半年，到期债务还剩119.1亿元。与此同期，荣盛发展手中的货币资金达到291.67亿元。

稳健现金流带给荣盛发展穿越寒冬的勇气，也是荣盛孕育新种子的土壤。

荣盛的种子

承压运转大半年之后，房企们得到了一口喘息的机会。监管、银行、地方多层面正联合救市，帮助房企缓解流动性危机。

11月9日，中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会，多个房企开始着手发债计划。就在近两日，已有地产公司成功发行债券。市场上还有一个明显的信号，业内传闻称，高盛已经在抄底中国房企海外债券。

郁亮|千亿之后，荣盛告别了最后一道红线( 二 )

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