楼市|中国房地产的关键时刻, 路在何方?
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今年的中国房地产行业 ， 遇到了史无前例的难关 。
从“房住不炒、因城施策”到“三条红线” ， 再到银行贷款收紧 ， 来自各方的压力屡见不鲜 。 潮水退去 ， 才知道谁在裸泳 。 行业巨变 ， 在中国发展多年、一直红红火火的地产经济开始重新洗牌 。 优胜劣汰是企业发展的丛林法则 ， 在这种大浪淘金式的行业整合中 ， 稍不留神 ， 就可能被吞噬在时代的洪流中 。
但对于好企业而言 ， 更是千载难逢的契机 ， 将地产行业归类于“夕阳产业”仍言之尚早 。 浪平之后 ， 谁能在这个时间窗口华丽转身 ， 谁才能继续永立潮头、成为好赛道上的弄潮儿 。
此时的地产行业 ，
比任何时候都更需要长期主义者
中国的房地产行业 ， 处于转型的关键节点 。
中国城镇化的快速推进 ， 曾是房地产发展的重要动力 。 2020年 ， 我国常住人口城镇化率达63.89% ， 城镇人口增速从2010年的3.82% ， 下降到2019年的2.05% 。
尽管增速放缓 ， 但对比美国如今82%的城镇化水平 ， 我们可以看出 ， 中国的城镇化 ， 仍有接近20%的发展空间 。 只是 ， 如今我国的城市发展 ， 已经从最初的“野蛮生长” ， 开始更多地转向了内部结构优化和效率提升 。
德勤研究中心的报告显示 ， 中国房地产业逐步步入供大于求的存量时代 。 在传统模式下 ， 房地产行业的繁荣 ， 很大程度上建立在土地的持续快速升值上 ， 房价趋稳意味着这部分收入上升空间受限 。 也就是说 ， 越来越多房企必须将重心开始转向存量市场 ， 通过在运营环节提供增值服务 ， 才能逐步提升盈利水平 。
曾经的房地产行业逻辑 ， 已经变了 ， 现在拼的是“质量” 。 而这种转变 ， 从美国的经验中 ， 我们可以窥到未来的大趋势 。
与中国类似 ， 住宅地产是美国最大单资产类别 ， 增加值对GDP贡献大约在13%左右 。 2000年至今 ， 美国成屋交易数量占房地产销售总量的83%-95% ， 这是因为 ， 如今美国居民在房屋上的消费属性 ， 远大于投资属性 。 这是房地产市场发展多年的必然结果 ， 也是中国正在走进的“存量”市场 。
【楼市|中国房地产的关键时刻, 路在何方?】在买方市场成为主导的情况下 ， 对企业品质的要求 ， 自然到达了另一个高度 。 因此 ， 美国的房企呈现出了绝对的“马太效应” ， 莱纳公司、帕尔迪、霍顿公司这三大房地产公司垄断了美国房地产的半壁江山 。
这三家企业的主要业务 ， 基本上覆盖了美国的50个州 ， 星罗遍布 ， 但并未仅聚焦于纽约、华盛顿等大家心中公认的“高房价”核心城市 。 因为 ， 当房屋属性由金融投资品转换为生活必需品 ， 这种“城市下沉”就成了必然 。
不难看出 ， 稳健、可持续发展的“长期主义” ， 成为了未来中国优秀房企的最重要品质之一 。 在地产圈 ， 碧桂园以稳健的“长期主义” ， 凸显着自己的特色和韧性 。
碧桂园在坚持一到六线城市均衡布局这点上 ， 与美国头部房企高度相似 。 在中国城市化福利逐渐吃尽后 ， 一线城市的“反弹”是最为剧烈和明显的 。 土地有限、严格限购政策执行 ， 曾经房企们争着拿地的“金饽饽” ， 慢慢变成了“烫手山芋” ， 吞不下、吐不出 。
但与之相对比的是 ， 在“刚需之处” ， 也就是三四线城市的楼市政策 ， 限制却相对较少 。 而在我国Top 10的房企中 ， 碧桂园是少数长期坚持均衡布局的企业之一——截至2021年上半年 ， 碧桂园的目标为一、二线、三四线的权益可售资源分布达到2928亿元、5257亿元及8715亿元 ， 均衡配置 ， 不是说说而已 。
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