吉首|福州楼盘分析：五里亭片区，首开香悦分析，怎么看？房交会

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继续楼盘分析，近期东区有几个新盘供应，特别在下一场土拍五里亭要推出不少地块的背景下，先来看看位于五里亭附近的首开香悦。
楼盘规划首开香悦：备案名（香悦嘉园），地处：鼓山镇福光路318号。
【吉首|福州楼盘分析：五里亭片区，首开香悦分析，怎么看？】项目占地27亩，规划3栋商品房（2栋17层， 1栋25层）， 1栋公租房，总户数774户，其中公租房550户，有意向的购房者需要注意。

土拍情况2021年5月12日，首开以限价7.04亿元+竞自持公租房3300㎡拿下宗地2021-20号晋安后屿片及周边旧改地块六，成交楼面地价16234元/㎡，土地面积：27.1亩；容积率：2.4以下；限高：80米，地块需配建1.4万平方米的自持社会租赁住房，商品房销售指导价为31500元/平方米。

分析：今年第一次集中供地，首开以限价+摇号拿下了后屿片区的小型地块，这场土拍东区供应了三幅住宅，分别被建发，龙湖，首开拿下，而且全部都触发限价+竞配公租房。
项目由于地块自身需配建1.4万㎡，同时拿地竞配3300㎡，导致公租房总面积达到1.73万方。由于项目自身面积仅27亩，容积率2.4 ，建筑面积43365㎡，相当于公租房比例高达39.8% 。
成交楼面价16234元/㎡，不过并没有扣除公租房的部分，按土拍公告公租房地价是3000元/㎡。

如果扣除公租房的部分，公式：(70400-(17300*0.3))/(43365-17300) ，实际商品房楼面价：25018元/㎡。
如果按这样计算，项目指导价3.15W ，由于土拍溢价，指导价上浮3% ，可达32445元/㎡。对比可售楼面价，差价7K ，从商品房的利润回报率来说并不算高。
对于地块而言，由于面积不大，不过限高80米，容积率2.4 ，优势不错，从目前设计来看，公租房按限高来设计，从而其中两栋商品房只需要做到17层的高度。
从目前东区的去化热度来看，项目的差价并不能保障它进行长周期的运作，由于首开已经在东区开盘首开香颂，不过去化并不理想，可以说两个同系列项目后续同时并行，对于房企压力并不小。
户型情况89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，市场主流布局，优势在于89的面积做到了宽阳台，从户型图来看，南向卧室和客厅进深偏小。

110平米：四房两厅两卫，大面宽布局，客餐厅横向布局，与隔壁大东海晋棠府105平米户型布局类似，对比目前市场同面积段产品，这种布局优势更强，从首开两个东区项目来看，户型设计都相对不错。

区位情况项目位于后屿，距离地铁2 ， 4号线交汇站577米，出行优势较大，距离晋安湖800米，泰禾广场2公里，休闲购物尚可。目前北侧有晋棠府、悦湖郡、瑞屿轩，未来全部建成，城建会有一定改善。不过目前困扰在于，一河之隔是肿瘤医院，同时附近还有庙宇，南侧还有加油站，不利因素不少。总的来说，区位特色优劣势明显。

价格情况目前项目还未备案，不过对外宣称3.1-3.2W ，同时土拍指导价3.24W ，预计按备案价上市，存在小额优惠。对比周边项目看看：

吉首|福州楼盘分析：五里亭片区，首开香悦分析，怎么看？

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