吉首|福州楼盘分析：五里亭片区，首开香悦分析，怎么看？( 二 ) 房交会

1、大东海晋棠府：高配比安商房，备案价3-3.2W
2、旭辉都会里：混合安商房，优惠价2.75W
3、龙湖天璞：分栋安商房，均价3.25W
4、融侨望云：配建公租房，精装均价3.6W
5、瑞屿轩：高配比安商房，备案均价3.24W ，优惠3.1W

分析：对于项目而言，配建一栋公租房，从配建情况来说，与融侨望云最相似，不过对比而言，望云优势在于区位更靠近二环，劣势在于高层楼间距与密度较大。
从目前周边的项目定价来看，对于项目3.2W左右的毛坯价，并不算有太多溢价。毕竟附近的安商房，晋棠府与天璞，售价也在3.2W左右，瑞屿轩作为混合安商房，虽然给了优惠，但是依然高达3.1W 。
不过目前东区最大的问题在于，整个板块目前去化出现较大下滑，近期开盘的项目去化率都非常低，基本首开都不过10几套。比如项目隔壁的晋棠府，当初一期大户型目前做到高去化，二期由于配比较大，备案价还上涨，目前网签情况并不理想。
对比而言，不得不感叹融侨望云，居然能在精装溢价的背景下做到高去化。对于项目而言，虽然目前定价并不算夸张，不过考虑到有不利因素存在，加上板块目前热度较低。
唯一的希望就是下一场土拍，连潘的几幅地块能触发限价被拿下，从而带动板块的运行。当然从目前网络流传的报名表来看，在限高100米，指导价3.5W的背景下，报名房企并不少，只能期望下周土拍的实际进展。
是否纯商？项目给出的宣传是纯商项目，对于目前市场不少配建公租房的项目都以纯商定位。从近期中庚香江万里的隔离问题，也突出了公租房的影响。
对于项目而言，与融侨望云等类似，把公租房设计在最南侧，做了独立出入口，从网络沙盘图来看，公租房北面还是采用绿地做隔离，甚至还搭配了铁栏。
当然对于这样的设计，很明显依然存在后期被拆除的风险，只能说对于购房者尽量做好评估。

楼盘总结项目位于东区，优势在于距离地铁较近，户型设计也贴合市场，定价也不算溢价太大，同时非安商房配建，当然未来公租房是否能真的隔离还是需要注意。劣势在于肿瘤医院就在附近，目前板块去化较差，社区面积偏小，成型度较低。对于有意向的购房者，可以多对比目前区域的新盘去化情况。
题外话随着近期东区热度下滑，在思考一个问题，去年龙湖天璞3.25W ，观湖郡3.35W ，保利和光3.2W ，从上半年周边的新盘价位来说，这些盘对比之下价位存在一定优势。但是随着近期个别项目上市之后，去化下行，难免出现优惠，在这样的承托下，上述的这些项目，未来的溢价空间还大吗？

吉首|福州楼盘分析：五里亭片区，首开香悦分析，怎么看？( 二 )

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