一组来自业内媒体的数据显示 ， 荣盛发展浙江区域公司参与开发建设的项目达14个 ， 各个项目平均净利润率高达12.5% ， 平均自有资金年化收益率为70.1% 。
浙江区域公司异军突起 ， 2021年半年报中 ， 荣盛发展的区域营收占比悄然发生变化：长三角销售占比达到了36.2% ， 京津冀为27.7% ， 中西部占比18.8% ， 珠三角以及其它区域占比17.4% 。
与此同时 ， 另一个变化也在荣盛发展内部发生着 。
告别最后一道红线
随着今年三季度报告发布 ， 荣盛发展告别了最后一道红线 。
财报显示 ， 截至三季末 ， 荣盛发展的现金短债比为1.05 ， 达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89％ ， 较期初下降21.29个百分点 ， 低于远低于100％的监管线；至于剔除预收账款后的资产负债率 ， 较期初下降4.67个百分点 ， 为69.49％ 。
依照房企三道红线要求 ， 荣盛发展已经转为绿档 。 这比预期提前整整一个季度 。
今年中报业绩说明会上 ， 谈及下半年的工作重点 ， 荣盛发展董事长耿建明提了两个方向：一是紧跟政策步伐 ， 努力降负债、去杠杆 ， 努力做好销售、提升服务质量、建造质量、高效运营；二是加紧去库存 ， 抢抓回款 。
两句话对应了地产公司的三个核心议题：负债、销售、现金流 。 三个议题互相独立 ， 又相辅相成 。 作为“再生产”的必要条件 ， 销售被视为房企运转的地基 ， 是财务安全的保障 。
行业冬天 ， 负债水平决定了企业的生命线 。 回顾荣盛发展这几年 ， 围绕降负债所做的努力大致可以分为两部分 ， 一个是狠抓现金流 ， 另一个是战略收缩 。
狠抓现金流主要作用在销售端 。 仅从销售额来看 ， 荣盛发展并非行业内最出挑的 ， 但要从权益占比来看 ， 荣盛发展则是行业内部的佼佼者 。 半年报显示 ， 荣盛发展手中的土地储备建筑面积3741.25万平方米 ， 货值4014亿 ， 权益占比83.5% 。
这意味着 ， 每一个销售出去的产品 ， 都实打实地对应着母公司的现金水平 。 一位投资者转述称 ， 管理层提到 ， 公司上半年全口径销售回款达到490亿元 ， 下半年计划回款560亿元 。
财报显示 ， 前三季度 ， 荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.50亿元 ， 同比大幅增加138.66亿元 ， 已经连续四年及一期持续为正 。
另一边 ， 荣盛发展将脚步放缓 ， 审慎地对待投拓事宜 。
下半年 ， 开发商年内买地金额与合约销售金额挂钩的政策再次引发业内讨论 。 一份流传甚广的“拿地封顶表格”中 ， 多个知名房企榜上有名 。 荣盛发展副总裁林洪波在中期业绩会上表示：“40%的要求对公司经营没有影响 。 ”
根据2021年半年报 ， 荣盛发展购地支出合计123.40亿元 ， 占公司当期签约金额的20.59% 。 新增土地28宗 ， 规划建筑面积302.86万平方米 ， 对应货值445亿元 ， 土地成本约4074元/平米 。
中期业绩会上 ， 据管理层透露 ， 上半年荣盛发展总体偿还债务239亿元 ， 其中包括到期贷款以及债务置换；至于下半年 ， 到期债务还剩119.1亿元 。 与此同期 ， 荣盛发展手中的货币资金达到291.67亿元 。
稳健现金流带给荣盛发展穿越寒冬的勇气 ， 也是荣盛孕育新种子的土壤 。
荣盛的种子
承压运转大半年之后 ， 房企们得到了一口喘息的机会 。 监管、银行、地方多层面正联合救市 ， 帮助房企缓解流动性危机 。
11月9日 ， 中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会 ， 多个房企开始着手发债计划 。 就在近两日 ， 已有地产公司成功发行债券 。 市场上还有一个明显的信号 ， 业内传闻称 ， 高盛已经在抄底中国房企海外债券 。
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