越来越多房企选择向城市运营商转型，通过产业勾地方式获取大盘项目，以时间换空间。大盘项目有着不同于中小盘项目的特点。
中小盘项目v.s.大盘项目
房企投资项目，无论是大盘还是中小盘，最终目标都是实现有钱可赚及资金周转。
相对于中小盘项目而言，大盘项目存在三大特征：
一是项目体量大，占地面积几百亩甚至上千亩，计容建面上百万方；
二是项目耗时长，开发建设往往需要7-10年；
三是项目业态多，包含住宅、商业、产业、公建等。
这意味着要实现项目经营目标，大盘项目与中小盘项目的操盘策略存在较大的差异，具体体现在以下4个方面：
一是投资策略，包括项目选址与拿地节奏。
就投资选址而言，中小盘项目一般位于城市的核心区、建成区或发展区，大盘项目往往位于城市边缘的远郊区域；
就拿地节奏而言，房企投资中小盘项目往往是一次性获取全部土地，对于大盘项目则会选择分批拿地来缓解资金压力。
二是产品策略，包括客群定位与产品定位。
中小盘项目产品业态相对较少，客群定位主打本地自住型客户，因此明确项目经营定位后匹配相应的产品即可；
大盘项目产品业态丰富，客群定位不仅包括本地自住型客户，还包括外溢养老度假型客户，而且大盘项目不同阶段的经营目标会有差异，因此大盘项目的首期产品策略和远期产品策略也会不同。
三是运营策略，包括分期开发与配套建设。
中小盘项目由于项目体量小、配建较少，项目分期控制在两三期内；
大盘项目则需要坚持分期开发、分批投入，实现资源更好的平衡，而且大盘项目的配建较多，对于配套设施的开发节奏把控也至关重要。
例如远郊大盘最为稀缺的资源为交通，较难吸引客户前来置业，而为了减缓资金压力，首批主打首置客户，定位现金流型产品是房企普遍的诉求，因此首批拿地获取交通设施用地和住宅用地是较为明智的选择，通过先建交通设施，可以解决客户可达性差的问题。
四是营销策略，包括营销推广与价格策略。
就营销推广而言，中小盘项目的营销推广集中在开盘前，开盘后会慢慢减少，大盘项目的营销推广则具有持续性，开盘后也依然要保持热度；
就价格策略而言，中小盘项目可经常使用降价策略促销，大盘项目则忌讳降价，要保持售价看涨的趋势。
大盘项目大多地处远郊
基于大盘项目所处位置的土地价值、配套建设、交通情况及自然资源等，可以将大盘项目划分为三种类型：市区大盘、近郊大盘和远郊大盘。
市区大盘处于城市建成区或发展区，土地价值相对较高；项目周边拥有完善的区域级配套，对于配套建设的要求较低；交通便利，客户的可达性较强，自然景观资源则比较少。
近郊大盘处于城市近郊区，土地价值中等；项目周边一般有基础的社区型配套，可能需要补充性的配套建设；一般毗连城市的主干道，客户的可达性一般，拥有一定的自然景观资源。
远郊大盘处于城市远郊地区或卫星城，土地价值相对较低；项目周边配套设施匮乏，政府对于配建要求较高；交通不方便，客户的可达性较弱，自然景观资源丰富。
从政府诉求角度分析，政府愿意出让连片的土地，目的是实现城市的进一步升级或是再造一座新城。
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