因此，相对于出让各方面均已经比较完善的市区土地，政府更愿意出让远郊的地块，并提出较多的配建要求，包括配建学校、医院、道路等。
从企业需求角度分析，企业获取大盘项目，目的是避免激烈的土地竞拍，期望以较低地价获取大量的可售货值，通过长周期的开发建设提升土地价值，进而得到更高的利润空间。
因此，相对于土地价值本身比较高的市区，企业更愿意获取远郊的大盘项目。
综上，就目前市场上出现的大盘项目而言，大部分都属于远郊大盘，例如华侨城主打的文旅大盘项目、碧桂园的凤凰城等项目等。那么，远郊大盘项目如何进行操盘？
远郊大盘项目操盘策略
1、投资策略。
项目选址上，优先考虑一线城市、二线城市和核心三线城市周边，这些区域属于未来城市化必然拓展的区域。
由于目标客群一般需要驾车到达项目，因此需要优先考虑沿主干道或地铁有规划线路的位置，而且需要控制项目位置与主城区的距离，一线城市距离需控制在驾驶40分钟内，二线城市距离需控制在驾驶30分钟内，核心三线城市距离需控制在驾驶20分钟内。
拿地规划上：
一是总体规模控制。一个大盘项目合理的开发周期大致是7-10年，除去拿地至开盘的时间（6-9个月）和竣备至交付的时间（3-6个月），因此其规模上限应该控制在“平均每年销售面积ⅹ销售周期（6-9年）”以内。
二是每批规模控制。鉴于每年的销售量是有限的，为了做到供销平衡，不造成过多资金占压，对于大盘项目房企普遍会倾向于分批拿地。
2020年Top20房企平均的总资产周转率为0.23，存货周转率为0.36，由此可类推得出每个中小盘项目大致4年周转一次（拿地-交付），其销售周期大致3年（开盘-结转），因此对于大盘项目，每批拿地规模的开发周期应尽量控制在4年左右，销售周期应控制在3年左右，每批次拿地规模上限为“平均每年销售面积ⅹ每批次销售周期（3年）”。
三是各批拿地间隔。鉴于每批次3年的销售周期中，前1.5-2年属于正常去化期，后1-1.5年属于尾货去化期，因此对于大盘项目每批次拿地间隔周期建议控制为2年，确保不会存在大量货值积压，也不会存在断货风险。
2、产品策略。
产品类型上，由于大盘项目会跨越长周期经营，土地价值存在升值空间，其在不同阶段的经营目标会有所差异，大盘项目不同阶段产品策略则需要与不同阶段的经营目标适配。
早期阶段，大盘项目土地价值较低，项目资金压力较大，主要是追求快速去化回笼现金流，考虑以周转型产品为主；
中期阶段，随着土地价值提升，产品可卖出一定的溢价，项目还有一定的资金压力，此时可兼顾利润和现金流实现，考虑以均衡性产品为主；
远期阶段，土地价值已经大幅提升，且项目资金基本能自我滚动，主要是追求高利润空间，考虑以利润型产品为主。
产品档次上，不同产品档次对项目售价、成本和去化速度会存在一定影响，进而直接影响利润和现金流的实现。
产品档次越高成本和售价均会提升，但去化速度会降低，因此房企在进行产品档次选择时依然要适配不同阶段的经营目标，在利润和现金流之间进行取舍。
早期追求现金流则应当匹配低档次产品为主，中期追求均衡则需匹配中档次产品为主，远期追求利润则需匹配高档次产品为主。
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