福州|福州土拍，雪上加霜( 二 ) 国企|sm|流拍

山中无老虎对于这次土拍，拿地的房企从分布来看，大概有三个阵营：本土国企、不知名房企、零星老面孔。
这两年福州土拍，有记忆点的房企不少，当初靠着资金充足，疯狂拿地的钢铁侠大东海，这次拿下了五里亭小型地块，取而代之，一个陌生的外来房企，清远航星，不知道是否排了“杨超越” ，开局三把摇号全部拿下。
上一场的运气王，摇号拿下两幅100%安商房的众益置业，也只能自愧不如，当然众益置业这次依然把100%安商房进行到底，以限价拿下连潘的纯安商房地块。
当然对于这些地块，由于回购价清晰，所以稳赚不赔，但是即使这样，也难见到当初风光无限的闽系身影。
这次除了大东海老面孔外，就剩下国贸、建发、保利，偏偏三家不是国企就是央企，可以说从土拍来看，民企的资金都略显紧张。
死无葬身地这次除了住宅地块外，商服工业用地，亮点也不少。在土拍前，最受关注的SM地块被取消，这个地块被承载了太多，各大售楼部都信誓旦旦拿来宣传，购房者也期望这个地块给板块带来预期，结果大热倒台，虽然坊间宣传是被村民举报，就如连潘流拍同样流传各种传说。
作为对比，惨遭遗弃的五四北，一幅名不经传的工业用地，被华为以450万拿下，当鲁能公馆三期还在担忧如何宣传上市的时候，一个大馅饼掉下来，对比南二环已经做好的SM落地海报，五四北可以连夜打上“华为来了” 。
除了这两个地块外，这次三环外的殡葬地块，楼面价高达80800元/平，被圣泉拿下。当然这也有先例， 2012年，圣泉就拿下了隔壁的宗地2012-11号，同样定位殡葬地块，当时楼面价26430元/平。面对这个情况，不得不感慨，生无扎根处，死无葬身地。
土拍总结回到土拍总体情况，这次四区由于取消4幅、流拍1幅、实际成交25幅（住宅17幅）。底价成交：16幅（住宅10幅），触发限价：6幅，吸金143亿。
作为对比，上一场土拍， 11幅住宅用地，其中9幅触发限价， 2幅底价成交。可以说这场土拍，虽然规模是今年最大，地块的区位和纯商度也是最强，但是从拍卖结果来看，也是今年最凉的一场。
算上这场土拍，今年四区土拍吸金411亿，对比2020年土拍吸金728亿，接近腰斩的成绩，而且这还是发生在不少国企频出拿地的背景下。
对于这次的拿地情况，从先前的预期来看，不少地块的起拍楼面价被抬高，同时指导价也给出更大的空间，甚至连溢价率上浮也比以前大，但是从市场反应来看，虽然官方传达了很强的预期，但是大部分房企并不买账。
其中最受关注的北园、连潘，四幅纯商地块，最后的结果3幅底价， 1幅流拍，可以说略显惊人。当然目前来看，对比起拍价，北园1.7W、连潘2W ，指导价3W+精装， 3.5W 。从利润差价来说并不差，就算不按指导价，比如北园1.7W ，毛坯2.8W ，连潘2W ，毛坯3.2W ，市场应该不难卖。
当然这几幅地块，目前看主要问题还是在于未净地，对于房企的建设周期会拉长，最典型的例子，年初中海拿下的后屿地块，目前依然没有太多动静，周边的地块都已经开盘抢跑了。
对于南二环而言，由于土拍前，已经发出了城改安置房的投标公告，可以说未来一段时间，整个区域的大面积的房源都会被国企包揽。从目前来看，优势在于后续新盘供应量不算太大，但是隐患同样明显，当安商房开始交房，同时配合北园的大量安置房建成，二手的压力并不小。

福州|福州土拍，雪上加霜( 二 )

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