上海城投集团|地产商们“花式”融资绿地控股|绿地|融资

??文/乐居财经杨宏彬
??年关将至，在三道红线的压力之下，房企对资金的需求越发迫切，在融资上也是各出奇招。
??11月30日晚，绿地控股(SH:600606)发布公告称，将向公司股东上海地产集团与上海城投集团出售上海地产星弘房地产开发有限公司（下称“星弘房地产”）合计60%的股权，交易总价为30亿元。
??根据公告，星弘房地产被出售的股权将由两位买方各自出资15亿元，分别购买30%。而根据企查查显示，星弘房地产成立于2014年4月21日，注册资金为8.17亿元。在本次交易前，公司由绿地全资子公司绿地地产集团持有80%，上海地产集团持有20%。
??在本次交易完成后，绿地在星弘房地产的持股比例下降到了20%，而上海地产集团则成为星弘房地产的最大股东，持股比例为50%，新进的上海城投集团全资子公司持有30%。
??据了解，上海地产集团与上海城投集团分别为绿地的第二和第三大股东，在绿地的持股分别为25.82%与20.55%。
??在即将“交卷”之际，绿地通过向股东出售星弘房地产回笼资金，或与其在去年年末定下的目标有关。
??彼时，绿地针对“三道红线”，向投资者透露了具体降档方案，包括2021年6月30日，现金短债比降至绿档；2022年6月30，净负债率降至绿档；2023年6月30日前，完成有息负债降至2800亿元以下。
??在今年2月，绿地控股已经成功实现现金短债比“红线”转绿，较计划提前了一个多季度。之后，在11月1日，绿地集团指出，绿地控股净负债率指标已降至100%以下，较原计划提前了8个月。
??此番回笼30亿元资金后，对于绿地完成三线转绿的目标必然也是有力的支持。而绿地则表示，出售星弘房地产将让公司现金流将得到改善，同时抗风险能力也将得到增强。
??出售的“外衣”
??实际上，这次绿地与股东交易更像是一种质押借款。公告中提到，绿地向两名买方承诺，在收到交易全款后的两年内，将向两名买方回购星弘房地产的股权，回购价为买方实际投入金额加每年8%收益。
??同时，虽然绿地已经不是星弘房地产最大股东，但上海地产集团与上海城投集团选择将星弘房地产的经营权交予绿地，所以绿地依然是星弘房地产的运营方。
??这样看来，星弘房地产的股权似乎只是绿地向上海地产集团与上海城投集团借款的抵押物，而绿地通过这样的方式获得了一笔期限为两年的借款，但利率略高于银行贷款。
??根据公告，截止10 月 31 日，星弘房地产的总资产约为24亿元，净资产为8.14亿元。按此计算，60%的股权对应的价值约为4.884亿元，上海地产集团与上海城投集团的出价溢价率约为514%。而根据资产基础法评估，截止10 月 31 日，星弘房地产的股东全部权益价值约为51.42亿元。绿地股东的出价正是根据评估值给出的。
??据了解，星弘房地产主要的资产为绿地创驿大厦项目。该项目位于上海市浦东新区，土地使用权面积 3.74万平方米。项目业态包括超高层办公A栋，面积5.42万平方米，高层办公 B 栋，面积1.39万平方米；商业裙楼 C 栋，面积2.93万平方米。
??目前该项目工程已竣工，预计 2021 年底前获得竣备证。其中B 栋可即刻办理预售许可证，A 栋和C栋需在竣备后自持5年。换言之，在短时间内，绿地在该项目中可以出售变现的只有面积最小的B栋，A栋与C栋仅可通过租赁获取相应租金。
??据业内人士分析，商业类物业本身对资金的占用高，但现金回流普遍较慢，选择出售的方式对短期降债的效果更为显著，也更有利于保持合理的现金流。
??与国资“互动”
??此番与绿地进行交易的股东，他们还有一个特殊的身份，即是国有独资企业。据了解，上海地产集团与上海城投集团分别由上海市国有资产监督管理委员会与上海市国资委100%持有。绿地在公告指出，本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措。

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