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文/谢逸枫
2021年全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势 。 按照下面的2021年11月二组100城、288城房价指数、平均价格看 ， 目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌的趋势 ， 部分区域的板块轮动上涨走势未停止 。 二手房价率先进入下跌拐点 ， 一手房价因滞后于二手房价2个月 ， 年底有望有触底 。
全国687个城市的房价 ， 下跌的城市可能会在四分之一左右 。 一旦政策调整的时间推后 ， 房价下跌的城市会逐渐增加 。 按照1月的全国房地产数据看 ， 正酝酿一个大招 。 主要是针对性的政策调整 ， 大规模的刺激救市计划不会有 ， 主要是融政、销售端政策的小范围调整 。
短期之内 ， 临近年底 ， 房企面临较大的库存、销售回款的压力 ， 会继续打折促销 。 因手上现金不敢花去投资 ， 房价不会大幅降价 。 预计房价依然保持小幅度上涨 ， 涨幅进一步收窄 。 还有一个可能 ， 当涨幅降至年内最低点 ， 投资进入最低点时 ， 政策调整之后 ， 房价就会逐渐触底反弹 。
中长期看 ， 未来房价上涨的大趋势 ， 不可避免 。 不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素 ， 目前的房地产调控政策依然是治标不治本 ， 解决不了供应端 ， 需求端堵塞解决不了供需平衡 。 这就是政策周期之下的楼市周期 。
其一是288城房价 ， 根据中国房地产数据研究院数据显示 ， 2021年11月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市下降到70个 。 7月73个回升到8月79个 ， 到9月下降到76个 ， 10月下降到74个 ， 说明房价平均数万元的城市数量正在减少 。 11月环比上涨143个 ， 下跌145 。 同比上涨148个 ， 下跌140 。
10月环比上涨112个 ， 下跌176 。 同比上涨166个 ， 下跌122 。 9月环比上涨125城 ， 下跌163城 。 同比上涨179城 ， 下跌109城 。 8月环比上涨123城 ， 下跌165城 ， 同比上涨202城 ， 下跌86城 。 7月环比上涨176城 ， 下跌112城 ， 同比上涨200城 ， 下跌88城 。 说明房价涨跌分明 ， 房价下降的城市数量减少 ， 上涨的城市增加 。
11月7个大湾区、经济带区域中 ， 除了环渤海湾大湾区环比下跌外 ， 各湾区平均房价指数均呈上升趋势 。 其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大13.19% 。 其次为长三角超级湾区10.92%及粤港澳大湾区涨幅7.31% ， 这三个城市群的房价最为坚挺 ， 主要是人口与资金流入最多 ， 全国资源最丰富 ， 需求旺盛 。
11月京津冀、长江中游、哈长、兰西、中原城市群房价环比下降外 ， 其余9个城市群房价指数环比有不同程度的上涨 。 北方的城市进入房价短期下行阶段 ， 京津冀城市群房价指数环比下降5.6% ， 此外 ， 在上涨趋势的城市群中 ， 长三角洲上涨幅度最大8.58% ， 其次粤港澳大湾区 ， 涨幅7.31% 。
全国29个都市圈中 ， 11个都市圈房价指数环比上行18个 ， 10月12个 ， 9月13个 ， 8月15个比7月14个 。 其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高 ， 发布为16.43%、16.46% 。 在环比下降的11个（10月10个、9月9个、8月7个、7月8月）都市圈中 ， 降幅最大的是呼和浩特都市圈 ， 其次是首都都市圈 ， 分别下降6.16%、5.81% 。
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