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土地拍卖——房价走势的风向标
俗话说“一年之计在于春” 。 但对于楼市而言 ， “一年之计在于地” 。
土地一直被视为是房地产开发的先行指标 ， 与此同时 ， 它也是决定房价的要素 。 因此 ， 每一场土地拍卖都被视为是房价走势的风向标 。
这也就导致了土地拍卖往往会成为其所在城市、所在片区的盛事 ， 尤其是在高地价、高楼面价、高溢价率这“三高”成为土拍的关键词后 ， 楼市节奏屡被带燃 。
统观此前那些房企在土拍市场中鏖战的身影 ， 无不呈现出了一派欣欣向荣的场景 ， 让开发商和置业者的信心倍增 ， 都更是对在售项目及二手市场具有较强助涨作用 ， 因而成为绝对的正向指标 。
但具体到深圳土拍市场 ， 自2020年至今 ， 加上两次新政 ， 再结合土地出让市场的转变 ， 条件完全改变之后 ， 土地拍卖已然成为反向指标！
那么 ， 原本绝对正向的土拍为何会变成反向指标呢？
风向逆转 ， 房企患上“厌地症”？
统计显示 ， 今年下半年以来 ， 房地产金融日趋收紧 ， 仅7月以来就有22个集中供地城市对供地规则进行了调整 ， 特别是明显加大了对房企拿地资金与竞拍资格的审查力度 。
与此同时 ， 房企三道红线 ， 基金、商票收紧 ， 银行五道红线 ， 加之购房首付款严查等多重因素叠加 ， 让大家看到了市场的“缺钱”程度 。
此种情况下 ， 房企在第三季度开始 ， 拿地热情明显低落 ， 于是成都、福州、济南、青岛、天津等多个集中拍地的城市出现了土拍终止出让的现象 ， 接下来的广州、杭州乃至深圳的集中拍地也曾被按下了暂停键……
事实上 ， 土地成本占房价比例之高众所周知 ， 各个城市亦采取了竞配建、竞自持、限地王等稳低价的措施 。 很多房企开始意识到 ， 在稳房价、稳地价、稳预期之下 ， 就算是项目上马了 ， 若稍有不慎导致资金链断裂 ， 那就再无转圜余地 。
后续的走向大家也心知肚明了 ， 回望深圳和广州不日前的拍地情况 ， 曾经宁可赔钱玩规模的各大中小房企 ， 患上“厌地症” 。
曾经的楼市盛事已是第一反向指标
当越来越多的中小房企在停滞不前与爆雷之前选择躺平时 ， 当稳房价、稳地价、稳预期仍然是主基调时 ， 其实土储数量越多的房企反而越发不利（国家队除外 ， 毕竟优势明显） ， 从而会成为一种负担 。
同理 ， 对于那些土地供应大户的城市或者是片区亦是利空 ， 因为土地供应量越大 ， 就意味着新房数量越多 ， 就越不利于维持房价水平 。 由此 ， 基于价值层面考量 ， 土地拍卖就成为了一种明显的反向指标 。
不妨大胆推测 ， 对于房企们来说 ， 在建安成本几乎是大差不差的基础上 ， 接下来的房地产开发领域 ， 比拼的将不再是谁的质量更胜一筹 ， 反而是谁的成本更低！
如果照此推断发展下去 ， 房企在产品方面的投入越来越多 ， 但工程质量却在原地打转 ， 出于成本和利润考虑 ， 产品硬要上马的话 ， “高标准设计 ， 低质量兑现”或将成为普遍现象 。
时下 ， 就连深圳这种热点城市的盘 ， 都曾出现过数例因交付标准下降而导致业主集体维权的事件 ， 虽然此前也曾有类似风波 ， 但在不同的语境之下 ， 购房者看待此类事件的心态早已不同 。
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