本文将从以下几点分析房地产市场
一.资金 二.供应 三.成交量
四.风险 五.边际效应
六.对经济的推动作用
一.资金
房价上涨 ， 老百姓购买房产
所需要的资金越多 ， 购买难度越大
房价下跌 ， 老百姓购买房产
所需要的资金越少 ， 购买难度越小
因此 ， 下跌的房价 ， 是可以扩大购买人群
使人们更容易购买房产 ， 对长期经济有利
二.供应
市场经济理论告诉我们
供应大于需求 ， 价格下跌
供应小于需求 ， 价格上涨
一线城市 ， 房价为什么节节攀升
最主要的原因 ， 还是供求小于需求
核心地段 ， 因为没有新增土地 ， 建造新房 ， 导致供应减少
而人口不断流入 ， 又导致需求增加
供不应求加剧 ， 导致房价快速上涨
这就是一线城市房价不断上升的根本原因
二三四五线城市房价下跌或缓慢增长
是因为这些地方有广泛的土地新建房屋
纵然人口也是流入 ， 需求在增加
但是房价依旧不会快速上涨
主要原因是供应增加量大于或等于需求增加量
最终导致房价下跌或者温和上涨
三.成交量
一线城市房价上涨跟限购政策密切相关
或许 ， 大家会认为 ， 限购政策抑制房价上涨
而如果认真分析 ， 就会发现限购政策维护了高房价
因为限购 ， 会形成有效需求无法释放
始终有一部分需求被限购政策所限制
这样就会导致认知的偏差
让老百姓认为需求旺盛 ， 反而导致房价上涨
而如果没有限购 ， 供需的关系更加明确
需求迅速满足 ， 成交量扩大 ， 则会导致后期的需求不足
反而是会让供需更加平衡 ， 房价上涨减缓
成交量的上涨 ， 反映出供需关系的平衡
需求的有效满足 ， 房价上涨的预期就减弱
反之 ， 需求不能满足 ， 房价上涨的预期就增大
四.风险
房价越高 ， 对整个经济的风险越大
因为越来越高的房价 ， 必然导致资金需求越大
大额的资金 ， 又导致购房者断供可能性的增加
而下跌的房价 ， 则让购房者还贷压力减少
断供的压力减少 ， 经济风险降低
因此房价下跌 ， 经济发生风险的概率也大大降低
五.边际效应
先解释一下什么是边际效应
在经济学中边际效应是指经济上在最小的成本的情况下达到最大的经济利润
它存在两个效果
1.边际效用递增
2.边际效用递减
那么大家觉得 ， 北上广深四个城市
现阶段
边际效用是递增还是递减？
1.边际效用递增
2.边际效用递减
现在告诉您 ， 这几个城市
边际效用是递减的
原理很简单 ， 这些城市资金总量太高了
必然是边际效用递减的
举个例子：假设你现在资产有100元
通过劳动获得收入100元 ， 变成200元的资产总量
继续经过劳动获得200元 ， 总资产变成400元！
初始资产总量低的时候 ， 只要增加300元
资产直接翻两倍 ， 边际效用递增非常明显！
假如你现在有1000元 ， 有人给你100元
100元 ， 你的资产递增10% ， 总资产1100
然后又有人给你100 ， 资产递增速度约为9%
以此类推 ， 边际效用逐步递减！
房地产经济的总量以及后续资金的增加量决定边际效用的增减
这几个大城市经历了房地产的长期繁荣
资本积累的总量到达一个很高的量级 ， 而市场流动性的补充却呈现递减状态
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