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来源：地产八卦女
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近日 ， 央行降准0.5个百分点 ， 预计释放12000亿 。
对此 ， 不少大V们都说 ， 降准了 ， 大利好 ， 楼市稳住了 ， 一二线可以买 ， 三四线不会降 。
然而 ， 我个人觉得 ， 市场上对降准早有预期 ， 降准所带来的货币宽松也早就形成了路径依赖——你一印钱 ， 我就去买房 。
过去十多年里 ， 无数人就是靠着这个秘诀发家致富 。
▲政策预想的货币宽松刺激经济
▲过去十年放水形成的路径依赖
这一次降准 ， 虽说是全面降准 ， 但一方面地产市场各级金融管控仍在持续 ， 大水漫灌的基础不复存在；
另一方面 ， 房价在最近几年里 ， 短期涨幅巨大 ， 可以说是五年跑完了十年的路程 。
据数据统计 ， 2020下半年和2021上半年两个半年加起来 ， 销售额远远超过20万亿 ， 可以说 ， 去年疫情期间 ， 地产购房需求被严重透支 。
因此 ， 降准与否 ， 其实不改变地产大方向 。
但是 ， 当前无论是调控政策 ， 还是贷款金融支持 ， 确实L型见底了 。 特别是开发商的银行间发债已经重启 ， 再加上降准操作 ， 最起码 ， 可以大幅缓解开发商的资金问题 。
02
我们知道 ， 各大房企11月销售惨淡 ， 而12月有降准、贷款面、政策面宽松等多重利好 ， 这就意味着 ， 12月是今年开发商抢回款最后的窗口期 。
▲百强房企11月单月业绩同环比大幅下跌 ， 百强房企11月同比去年权益口径缩减42% 。
▲恒大11月销售为0 ， 绿地同比去年下降56%！这数据真的没谁了 。
▲销售目标完成情况 ， 今年能够完成销售目标的 ， 仅有绿城、滨江、正荣等少数房企 。 数据来源：中指数据CREIS
也正因为如此 ， 当下的房企 ， 都在利用这个窗口期抢回款 。
▲为了抢回款 ， 某房企实行全民营销 ， 就连非营销线条的普通员工 ， 都被要求每月卖1套 ， 否则罚款2000元 。 在这些员工看来 ， 这样的行为无异于逼迫自己离职 。
03
坦白说 ， 销售回款是房企现金流的基本保障 ， 也是房企平衡偿债节奏、防范风险的基石 ， 经营稳健的房企尤其重视回款 。
例如 ， 万科提出2021年95%的回款率目标；碧桂园的权益回款率已连续5年高于90%；龙湖始终强调“有回款的签约” ， 其2020年的回款率也超90% 。
然而 ， 当房地产进入买方市场 ， 光是针对客户搞全民营销 ， 短时间内还是很难凑效——在房地产开发链条中 ， 销售虽是影响回款的直接因素 ， 但回款要受预售资金监管、银行按揭放款等多重因素影响 。
因此 ， 12月这一场“地产回款生死战” ， 不仅仅是房企与客户间的促销战 ， 更是与政府、银行间的博弈战 。 加强对房地产开发各环节的联动管理 ， 才是打赢这场战斗的关键 。
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