例如 ， 为了抓回款 ， 已经有多家房企要求项目团队加快提取预售资金 ， 突破取证、抓紧结转收入 ， 但各地对房企预售资金的留存比例、资金挪用节点要求并不相同 ， 这就使得项目团队不得不“八仙过海、各显神通” 。
【银行|降准之后，地产商打响了回款生死战！】▲2021年7月前 ， 部分省市预售资金留存比例要求 。 来源：公开资料 ， 爱德地产研究院整理
在HD出事之后 ， 为了保交付 ， 从9月份开始 ， 很多地方在实际执行层面大幅加强了预售资金监管力度 ， 部分城市还提升了预售条件 。 这样就导致部分房企回款被预售资金监管严重卡顿 ， 阳光城就是一个典型案例 。
时至如今 ， 随着政策面逐渐宽松 ， 很多城市为了卖地 ， 也开始在预售资金监管上放松 。
例如 ， 前段时间在天津出台的新规中 ， 预售资金监管期限就被缩短了 ， 将解除监管节点前移 ， 由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案” ， 有利于提高房企的资金使用效率 。
上一周 ， 成都也发布通知说 ， 会提高房企预售资金支取比例上限 ， 对信用评级为“A”级及以上的企业 ， 可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度 。 在项目主体结构工程完成四分三及主体结构封顶两个节点 ， 监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目竣工验收备案后 ， 监管额度内预售资金支取比例可达到95% 。
可见 ， 房地产回款 ， 虽然是房企自己的资金回笼 ， 但其实也是房企与政府间的博弈 。 预售政策、限购限贷政策、网签政策、银行按揭政策、资金监管政策等 ， 很多事情都需要房企自己研判、争取 。
毕竟 ， 政府的诉求是在保交付的前提下卖地 ， 保交付就要卡预售资金；而房企的诉求是在保现金流的前提下回款 ， 保现金流就要多番支取预售资金 。 两者诉求不统一 ， 博弈在所难免 。
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刚刚说了 ， 房企回款 ， 除了针对客户搞全民促销 ， 还需要政府的政策支持 。
其实 ， 以银行为首的金融机构 ， 也需要房企小心打点 。 站在银行角度 ， 2021年的12月 ， 确实是一个不寻常的月份——2020年7月 ， 管理层提出资管新规过渡期延长至2021年底 ， 如今 ， 资管新规过渡期即将结束 。
这是什么意思？我们知道 ， 银保监会要求房地产贷款集中度高的机构 ， 要逐步减少对房地产业务的依赖 。
然而2020年新冠疫情爆发 ， 对经济造成严重冲击 ， 部分企业生产经营困难增多 ， 这才延长资管新规过渡期 。 也正因为如此 ， 在资管新规过渡期的加持下 ， 这两年来 ， 银行的表外资产很大一块是投向了房地产 。
如今 ， 资管新规过渡期即将结束 ， 银行面临较大的表外回表内压力 ， 因此 ， 由降准所带来的新增地产额度 ， 将主要用来承接表外回表内 ， 真正的增量其实有限 。
此外 ， 管理层还暂停了购房尾款ABS和供应链ABS的发行 。 此前 ， 房企可以通过发行购房尾款ABS ， 从而部分绕过预售资金监管 ， 达到提前回款的目的 。
然而 ， 因为9月后爆雷的房企逐渐增多 ， 购房尾款ABS也随之暴雷 ， 这让管理层感到违背了创设这个ABS品种的初衷 。
一般而言 ， 按揭的购房者支付首付款后 ， 银行或公积金中心走完贷款审批流程需要3-6个月的时间 。 而在购房尾款ABS的加持下 ， 房企可以加速回款 。
未来 ， 随着政策面的持续回暖 ， 购房尾款ABS是否能够回归 ， 值得期待 。
但不管怎么说 ， 在当下要打赢“地产回款生死战” ， 保卫房企现金流 ， 就要充分利用好当下的政策面回暖趋势 ， 优先选择额度充足的主力银行 ， 在开发贷、资产证券化、工资代发、投资理财、票据承兑贴现、按揭款回款等各项业务上 ， 得到重点支持 。
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