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长沙市土地出让规划了商住比 ， 越是中心位置 ， 商住比越高 ， 做大型商超需要很长的培育期 ， 也不保证能够做起来 ， 现在房企排名靠前的没几个做商业很厉害的 ， 万科之前传出来想转型 ， 多做商业 ， 后面由于具有情怀的人反对放弃了 。 既然商超回本慢 ， 基本上大部分开发商选择把商业部分做成公寓出售 ， 这样也能立马回本 。
这样导致长沙市公寓库存特别大 ， 据中原研究院显示 ， 长沙库存到了461.78万平方米 ， 去化周期达到了惊人的46.8个月 ， 什么意思呢？市场保持现在行情下 ， 长沙市4年不建公寓 ， 长沙市公寓才能卖完 ， 这不仅说明公寓买的人少 ， 之前有大把的公寓没有卖出去 ， 也说明了开发商积压了一大把公寓没有变现 ， 在三道红线的压力下 ， 大部分开发商开始变卖资产回血 ， 中国房地产会稳定发展 ， 市场总会有一个房企年销售额突破万亿 ， 谁都不想在这一轮调控掉队 。
所以从去年开始我们看到了长沙市公寓大跳水 ， 最开始就是由躺在病床上的新力 ， 恒大开始 ， 直接腰斩卖公寓 ， 市场反应相当强烈 ， 公寓都出现了摇号现象！所以现在的公寓价格超过1万 ， 你就要考虑考虑 ， 市场一抓一大把5字头 ， 6字头 ， 7字头 ， 甚至4字头的公寓还是复式的！你敢想象吗？有时候我看到了这种新闻我自己都有点心动 ， 想入手一套 ， 有时候一个人住一下也可以 ， 不住出租也行 。
公寓为啥这么难卖呢？
公寓太小了 ， 一家人住不下 ， 以前还要商用水电 ， 一梯多户 ， 住的人很杂 ， 加上二手房转让税费过高 ， 基本上升值部分都交税了 。
那么公寓还能不能买呢？
以我从业十年的经验告诉你 ， 可以买！腰斩的公寓肯定可以买！
从房地产的周期来看 ， 一般你认为最难卖最不应该买的时候反而是最应该买房子的时期 ， 像08年金融危机 ， 大部分都不看好房子 ， 后面涨了 ， 我清清楚楚记得14.15年在售楼部卖房子的时候基本上要磨破嘴皮子 ， 16年开始基本上客户接不赢 ， 有时候甚至一个人带几批客户去样板间！公寓也是有周期 。 目前应该是公寓最低点的时候 ， 现在公寓库存多 ， 说明选择性大 ， 你可以多挑挑 。
从政策来看 ， 政府现在可以让公寓转民用水电 ， 同时政府想让公寓库存降下去 ， 以后政府批地规划的商住比肯定会降低 ， 意味着市面上公寓以后会越来越少 ， 所以公寓的价格也会慢慢回归理性 。
从开发商这边看 ， 开发商之所以腰斩卖公寓 ， 不得已为之 ， 我知道的南湖新城某楼盘 ， 7000多楼面价 ， 7000多价格在卖公寓 ， 真的做好事不留名！现在对开发商融资放宽了一点点 ， 可以预见以后这种现象可能会消失
从公寓本身来看 ， 商业性质的房产一般是以租金回报率来衡量价值 。 公寓没有住宅的属性 ， 只能一个人住 ， 适合单身未婚没结婚时过下渡 ， 之后可以换房子 ， 公寓是不能享受学区的 ， 只能落户以后街道解决读书问题 ， 所以教育方面可以不做考虑 ， 那么公寓就要看位置了 ， 越是人多聚人的地方越好 ， 好出租 ， 地铁线多 ， 租金也高 ， 所以地铁位置租金回报率可以作为我们买公寓的参考 ， 如果说你买的公寓周边租金高 ， 租金十年可以回本 ， 直接上车 ， 到了十五年你就考虑下 ， 二十年就放弃吧 。
小编最近看到了一个五一广场的公寓 ， 总价也就30来万不到40万 ， 正地铁口 ， 真正市中心 ， 人多 ， 租金差不多十年可以回本 ， 想想就感觉很香 ， 也是品牌开发商 ， 以后物业服务有保证 ， 个人感觉这种公寓买了是不可能亏的 。
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