想过青岛第三次集中土拍大概率会有流拍。
但是真的没想到流拍的项目是三家铁子企业原来大概率会拿的项目，熟悉青岛楼市的同学都知道，我们近些年一直在报道青岛的勾地制度，这种制度既通过配建加重了开发企业的负担，又让城市地价没有合理的体现，更重要的是地价和房价没有有机的平衡。
如此，无法做到限房价、竞地价。
总之是弊端多多，但唯一的好处是，土地提前勾兑，不会出现流拍。
只是这一次，勾兑无效。
原来说好的山盟海誓爽约了，看来在楼市当前的迷局下，老铁家里也没有余粮。
第三次集中土拍首日就有流拍土地出现。
即墨区编号JY-48地块位于即墨区环秀街道烟青东路以东、珠江二路以南，属于商住综合用地，靠近金茂智慧国际城。
占地面积58790㎡，容积率2.9，计容建面170491㎡，商住比1:9，楼板价2462元/㎡，总价41975万元。还须配建租赁型人才住房15344.2平方米，以及幼儿园和服务设施。
整体来看项目的地价并不高，即使加上配建的租赁人才住房和幼儿园、服务设施等，预计折合到楼板价也就是在2900元/平左右，目前周边的售价在10000元/平左右，地价占比不到1/3。从利润测算的角度，应该是合适的地价。
但是即墨的市场，可就不乐观了，我们梳理一下前10个月，青岛的单盘销售TOP30，意外的发现，即墨楼盘无一上榜。要知道去年即墨卖了15000套，今年的即墨楼市的冷，看来真的是寂寞了。
即墨地块的流拍，还得归于即墨市场太差了。
第二块流拍的土地位于高新区，编号026地块位于高新区新悦路以东、海月路以西，占地面积约150037.9㎡，规划总建面约300075.8㎡，容积率≤2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，其中出让部分建面约27.07万㎡，起拍楼面地价约4000元/㎡，最高限价4590元/㎡，起拍总价10.83亿元。
该地块应按20%比例采取实物建设+提取资金相结合的方式配建人才公寓。
另外，该地块还需支付学校建设资金3.25亿。折合成本超过5200元/㎡，目前周边的绿地观澜半岛洋房售价15000元/平，高层售价13500元/平，地价占比超过了35.8%，测算售价和目前市场预期不匹配。
重要的是高新区市场也很凉凉，曾经一直稳居青岛单盘销售top5的中欧国际城在2021年度仅仅位列第17名，单盘销售前30，高新区仅仅中欧国际城一支独苗。
高新地块的流拍，原因是地价高，关键还是市场差，不得不说，高新和即墨是难兄难弟。
业内最想不到的流拍土地来自城阳区亚洲杯旁地块。
城阳此次土拍的2号地块位于城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北，为商住地，占地面积38098㎡，规划建面80816㎡，此外划拨建设租赁型人才住房6808.6㎡，不少于170套；容积率2.3，楼板价5059元/㎡，总价4.09亿元。其中23830.1㎡的租赁型人才住房采取提取资金的形式，共计1.2亿作为保障专项资金。
但是周边的售价支撑这个成本还是可以的。
所以成本因素只是此次土拍流拍的因素之一，最重要的原因是这些土地在今年转化不成销售额，而且天气已经转冷，即将迎来腊月和春节假期，也无法施工，今年四季度拿地和明年一季度拿地，没啥区别。
与其让众多资金趴在政府的账户上，不如先留在自己的兜里。果然老铁房企即使财大气粗，也是精于算计。
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