三是功能产品定位，是投资炒房，还是旅居租赁？针对市场投资炒房之风，国家有明确要求：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。从市场层面讲，目前房地产政策收紧，一旦房产税落下实锤，对城市地产炒房行为是一个强有力的扼制。
有人说，文旅地产客户多持有度假兼投资的置业理念，但是，购房的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有升值潜力，一旦地产升值渠道不畅，势必影响购房意愿，其投资价值几何实在值得商榷。且文旅地产本属于第二居所，既然是短期旅居，又不得增值，还不能常年闲置，那么委托物业租赁经营是合理诉求。
当下，一些有较强经营能力的房企已经注重文旅地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。
四是文化主题定位，文旅地产当然需要文化主题。近些年，业内一直批评文旅地产项目大多内涵不足，没有灵魂。应该说，讲故事、吃软饭是文旅地产必不可少的功课，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。
文旅地产的功用是休闲度假，文化旅游需要文化主题，文旅地产同样离不开精神层面的特色文化主题。文以载道，言文行远。旅亦能载道，体验恒久远。文化主题不旦能够让人获得精神上的享受和心理上的满足，还可以统领业态，甚至于也能起到品牌昭示、产品宣传、形象推广作用，其价值与意义无可比拟。文化主题是文旅地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以企及的高度和境界。
有些在地文化资源可以挖掘，有些有市场吸引力的非属地资源也可以嫁接。譬如：植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，也可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，深圳华侨城的中华风情园属于此类；世界之窗则属于另一类。
总之，如果打算进入文旅地产，首先要考虑能否潜下心来做旅游？如何达成旅游和地产的平衡？如何实现“依靠旅游拉动地产、凭借地产反哺旅游”的良性循环？
文章来源：旅思马记
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