我们知道，地段是房地产最核心的价值，也是房企角力的焦点。由于文旅地产大都不在城市中心地段，如想推动地产价值最大化，必然要有充足的流量，而这个流量可由旅游带动。那就需要依托和利用在地旅游资源，并创造旅游核心吸引物，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定成熟度时再进行地产开发，将房地产物业升值，以便更快地形成消费吸引力，这是地产企业之所以跟文旅产业“拉郎配”的根本原因。正因为如此，文旅地产一定是先做文旅，后做地产，这没有丝毫争议。
但是，恰恰有些房企介入文旅行业，却不按文旅地产的一般产业发展规律出牌，反其道而行之，最后落个鸡飞蛋打、偃旗息鼓、一片狼藉。原因就在于地产思维代替了旅游思维，先搞地产而非先搞文旅。
文旅地产的两种思维模式带来不同的结局
第一种是旅游思维，先做旅游核心吸引力，后做配套项目，形成度假区，未必非得做地产，却形成良性循环。
这些年较为成功的文旅地产，无不是首选旅游城市或一线城市，依托著名旅游景区，并通过进一步建设游乐项目，形成自己独特的旅游核心吸引力。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占观光旅游城市及其旅游资源，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。
不论是沿海的三亚、青岛，还是内地的武夷山、千岛湖，文旅地产与旅游均显示了非常高的伴生性，上海周边的杭州、广深周边的惠州等地也已成为文旅地产开发的热点区域。
从文旅地产企业及其实操案例来看，华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区，从深圳到北京、到上海，潜在客群均得以充足保障。万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。
再举两个例子，一是迪士尼乐园。毫无疑问，迪士尼乐园是做文化旅游的，旅游之外的产业都是配套项目和延伸项目。其开发与运营逻辑是：以卡通动漫人物、影视人物等IP为核心驱动，将主题公园的各项游乐设施、商店与之融合，形成主题鲜明、特色突出的游乐体验，然后整体运作，产业之间相互勾连，形成紧密协同的一体化娱乐产业链，从而构建IP王国，不断更新，获取多元收益。
迪士尼作为一个多元化跨国公司，有五大主营业务板块，其中核心部分是主题公园及度假区，环球影视也是一样的。其主题乐园显然是核心吸引力，度假区包括主题酒店、迪士尼小镇和一系列休闲娱乐设施。
上海迪士尼乐园的功能布局是“主题公园+主题商业街+休闲公园+度假酒店”，形成了游览、观光、娱乐、体验、购物、住宿、休闲、度假的全覆盖，由此不仅是全球性的旅游目的地，也承担了本地居民和周边地区市民周末游的功能。
迪斯尼的商业模式举世公认，迪士尼小镇很火，问题的本质在于旅游商业化还是商业旅游化？旅游和地产谁是中心，谁是配角？迪士尼乐园所带动的产业是度假产业，未必是地产。当然，上海迪士尼周边地产升值了，但作为迪士尼公司本身却没有刻意去做。
另一个例子是华侨城。中国企业华侨城也算是一家精心做旅游的企业，欢乐谷是其旅游IP和品牌，其以锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园著称于世，三十多年来在文旅产业上大胆开拓创新，成为中国文旅头号企业。深圳的华侨城，得益于大湾区的市场化和国际化环境，也得益于华侨城长期以来“文创造核”的价值导向和持之以恒的创造力与行动力。
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