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|又一家千亿房企员工踩雷，地产系理财产品还能走多远？( 二 )


互联网金融的快速发展以及移动互联网的兴起 ， 推动了金融体系的“技术性脱媒” ， 也推动了互联网金融与房地产的结合 。 房企融资也开始尝试包括众筹、互联网金融等新模式 ， 例如近日出现爆雷的当代置业“职员宝”等理财产品 。
新城控股高级副总裁欧阳捷曾分析表示 ， 房企面临着越来越高的资金成本 ， 倒逼他们寻找新的金融工具 ， 致使大量新兴的融资模式相继涌现 。
通过与金融业的结合 ， 房企可以获得更加畅通的融资渠道 。 据独角金融不完全统计 ， 在当前房企销售业绩排行前十的企业中 ， 有7家企业不同程度涉及金融领域 ， 包含不同的理财产品 。

资料来源：公开报道、官网整理
除此之外 ， 还有万达集团、越秀地产、泛海控股、中天城投等众多房企 ， 不同程度涉及金融领域 ， 推出自己的理财产品 。
值得注意的是 ， 一直以来 ， 有房企背书的金融产品备受青睐 。 另外 ， 还出现过一些冒充房企进行筹资的理财产品 。 例如在2019年 ， 网上就出现盗用“万科”名义 ， 出现“万科财富”、“万科财富短期宝” ， 被万科地产打假 。
如今备受青睐的房地产理财产品 ， 连续出现爆雷现象 ， 让人们不得不重新审思地产行业与金融的深度捆绑 。
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地产系理财产品还能走多远？
业内流传一句话：“房地产做到最后就是做金融 。 ”
今年9月 ， 恒大财富“爆雷” ， 掀开了房企隐秘融资的一角 。
除了发债、银行贷款等传统融资渠道 ， 房企从来不缺各类融资“创意” 。
【|又一家千亿房企员工踩雷，地产系理财产品还能走多远？】2016年左右 ， 在P2P热潮下 ， 因为门槛低 ， 募资能力强 ， 地产公司也开始纷纷布局互联网金融 。
随着行业强监管 ， 2020年“三道红线”的政策出台后 ， 房企表内融资能力、杠杆比例受到约束 ， 地产公司又在第三方财富管理公司洗牌中寻求机遇 。 据《21世纪经济报道》不完全统计 ， 前百强地产公司中至少1/3拥有自己旗下的财富管理公司或财富直销团队 ， 尽管近年来 ， 随着监管趋严 ， 部分地产公司退出了财富管理业务 ， 地产系财富管理公司趋于低调 ， 但数量、规模仍不可小觑 。
而地产系财富公司的理财合同大同小异 。 产品结构一般包括募资总规模、起投额、投资期限和预期年化收益率 。 产品各相关方包括发行方(即融资方)、承销商、受托管理人、担保方和备案机构 。
今年9月份 ， 《证券时报》重点发布了一篇关于“伪金交所”的深度报道 。 据统计 ， 全国有70多家公司打着“金交所”的旗号 ， 违规搭建了一条为地产公司和三方财富公司发行理财产品的地下融资新通道 。
如前所述 ， 更有多家房企都有类似的“员工福利” ， 有的企业甚至不光推荐员工买 ， 还推荐给业主买 。
这些面向员工的理财产品 ， 究竟是肥水不流外人田 ， 还是收割自家人的镰刀？
一位地产界人士表示 ， 类似“职员宝”的理财产品 ， 本质就是公司版的P2P ， 暴雷后利息没了 ， 本金想变现都是难题 。 高息理财的风险 ， 一定要有承担损失的心理准备 。
上海申浩(南通)律师事务所的陆雷律师表示 ， 如果理财产品在金交所有备案 ， 房企拿到了合法的批文 ， 向公司内部员工或不特定主体进行发放 ， 只要符合相关法律规定 ， 符合私募的外部特征 ， 从形式上看是合法的 ， 监管机构碍于权限 ， 不会过度干预 。 如果没有经过备案 ， 房企以理财的方式向员工进行发放 ， 要求员工认购 ， 这也可能是公司效益好的情况下一种利润的分享 ， 也可以视为内部激励 。

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