北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
中国降息了 ， LPR下降 ， 最兴奋和踊跃宣传的应该就是开发商和中介了 。
因为按照传统理论 ， 降息意味着贷款买房的成本降低 ， 那买房人有可能增多 ， 房价也就应该上涨 。 以此为论调 ， 那老百姓们就应该赶紧买房啊 ， 要不然以后更买不起了 。
好几个人也来问我 ， 但我却说不出什么 ， 只能含糊的回答“未必” 。 因为理论毕竟是理论 ， 现实则有各种的摩擦力和意外事件 ， 未必按照理论实施 。
一、
这例证可以采用日本的 ， 最为典型 。
日本在股市和楼市泡沫相继破灭之后 ， 也曾经利用各种手段救市 。 可以这么说 ， 迄今为止人类能想的出来的刺激手段 ， 日本全用过了 。
投资修基建 ， 修的大坝都能对抗万年的海啸了 。 鼓励出口 ， 轰着赶着将商品卖到了全世界 。 为了提振消费 ， 更是早在1999年就把存款利息降到了零 ， 到2013年之后甚至都负利率了 。
但是房价呢 ， 在降息之后依然下跌 ， 直到近十年 ， 也不过是东京地区连续上涨 ， 其他的城市还是半死不拉活 。 也就是说 ， 到现在为止 ， 可以说降息有可能导致房价上涨 ， 但并没有必然的联系 ， 只是相关性而已 。
就算是上涨 ， 也有可能仅在某些城市 ， 比如东京这种大城市 。 而对小城市来说 ， 降不降息无所谓 ， 怎么都是这德行 。
这是为什么 ， 说好的降息就促进消费 ， 房价就上涨呢？
其实很好解释 ， 人们购买投资品 ， 买的其实是上涨的预期 ， 所以必须是大多数人认为会涨 ， 商品价格才会真的上涨 。 也就是说 ， 投资品的价值 ， 是要建立在共识之上的 。 而在人类社会 ， 共识是很难达成的 ， 最大的成本也就是共识 。
举个不恰当的例子 ， 中国自古以来都讲究的是“多子多福 ， 儿孙满堂 ， 养儿防老” ， 历朝历代 ， 只要是一鼓励生育就人口暴涨 ， 从战国到清朝莫不如是 。 但是到了现在 ， 无论怎么鼓励 ， 估计人们也最多生两个了 。 就算全面放开 ， 一家生七八个的场景恐怕是不会再有了 。
为什么？
其实就是因为共识改变了 ， 人们并不觉得多生是幸福 ， 反倒认为是负担 。 这千万年的共识被改变 ， 不过用了短短20多年而已 。
所以 ， 只能说降息之后 ， 房价有可能上涨 ， 但未必有多大的直接关联 。
二、
当今世界上其实不是只有日本为负利率 ， 欧美也早就在2015年跟进 ， 美国自然不能免俗 ， 同样是逐渐降到了零利率和负值 。 也就是把大额资金存到银行 ， 不仅拿不到利息 ， 反倒还得倒给银行钱 ， 相当于保管费 。
商品的价格就是看货币的高低 ， 而钱的价格呢 ， 其实就是利率 。 这也就是说 ， 现在全世界其他主要国家 ， 基本都是钱不值钱的状态了 。
这直接后果是什么？
是如果从银行借了一笔钱 ， 不仅不用还利息 ， 或许就算是什么钱都不还 ， 本金都会逐年减少 ， 负利率 。 这就相当于买了套房子租出去 ， 不仅收不到房租 ， 还要倒给租户钱 ， 做倒行市了 。
这种借钱还要倒贴的情况 ， 任何国家的古代都是不可能发生的 ， 几千年来没有过这种事儿 。 而现在的世界就是发生了 ， 很疯狂 ， 很现实 ， 真的是千年未有之大变局 ， 什么奇怪的事儿都有可能发生 。
很多人都以为是疫情导致美国滥发货币 ， 然后各国不得不被迫跟进 。 其实不是的 ， 早在七八年前各国早就是钱不值钱了 。 2019年 ， 丹麦就推出了负按揭贷款 ， 真的是买房不仅不用还利息 ， 反而能得到每年0.5%的贴息 。 中国市场当然还远远没有这么疯狂 ， 但也早晚会进入这个阶段 ， 毕竟时代大潮是不可违背的 。
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