01巨大的剪刀差
国内房地产的新开工和竣工面积数据，出现巨大的剪刀差，已经持续了22个月了，这是改革开放后从未出现的情况。
最新数据为例，2019年8月，房屋新开工面积同比增长8.9%，但是竣工面积同比下降9.6%；但在一年前的2018年8月，房屋新开工面积同比增长19.7%，但是竣工面积依然同比下降13.2%。——这个剪刀差已经扩大到让人无法忽视的地步。
一方面，是因为去杠杆政策导致地产公司的现金流枯竭，这倒逼许多地产公司要开工做个样子，避免政府将地收回，而且盖完地基五证齐全后，也方便把土地质押来换取现金流，但问题是，无法拼凑到足够的现金把楼盖完，把项目结尾。
另一方面，棚改前后的加速刹车，还对整个房地产市场，产生了预期外的影响。
早前的地产周期，一二三线及其他城市房地产销售都是齐头并进，当周期起来的时候各线城市同步涨，周期下行的时候同步下行。但是2015-2018年这一轮房地产周期则为一线城市先起先落，其他城市随其后。
其中一二线城市的销售周期依然是一个正常的牛熊周期，注意图二里的一二线城市，16-19年做了一个与13-16年高度相似圆弧底的反抛物线。——这是非常正常的地产周期，跨度（3年）、跌幅、涨幅都是正常的。
但是，三线和除去一二三线之外的城市销售数据出现了明显的急涨慢跌，且除去一二三线之外的其他城市销售出现了罕见的“双峰”现象。可见，本轮房地产销售的分化在于一二线城市和三四线及以下。
临界点出现在2016年4月，这里开始，其他城市对国内地产业的拉动力大幅超越一二线城市，这种情况在2017年5月达到了极值：全国房地产销售增速14.3%，一二线拉动力转为-0.45个百分点，其他城市拉动14.77个百分点。——这时已经全靠三四线房地产撑着了。
结论非常容易论证，北京上海在那个时候已经进入熊市，二线只有少数几个网红城市保持了较高的价格增幅，实际上就如同拼多多渠道下沉一样，这时候拉动整体房地产向前走的，实际上就是幅员广阔三四线里的县、地级市。不少东部、中部省份小县城里的房价，相对于当地的收入水平，也到了一个令人咂舌的地步。
02被棚改延长的房地产周期
为什么会发生这样的情况，其中一个很重要的原因就是：棚改。
棚改带来的三四线“涨价去库存”，极大地延长了三四五六线房地产行业的去化周期，这使得这一轮房地产的下行周期，被极大地误判了。
正如上图绿色框中所示：在2017年年中，一二线的同比增速早已归0，但是三四线增速依然维持高位，甚至出现了“双峰”中的次峰。——按照正常的经济规律来看，本来这里早就应该是周期底部了。
棚改所激活的货币化资金，很可能是促成这一轮“双峰”的主要原因之一。
更尴尬的是，后面棚改节奏逐步开始放缓，直至被全面叫停。
再加上一二线的先跌为敬，后面三四五六线地产，也开始了快速的下跌，而且下跌幅度和时间跨度，由于棚改货币化的负面扰动，被极大地延长了，至于在后期，一二线城市房地产已经开始回暖，但是三四线依然跌跌不休（红色框）。
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