但现在 ， 恒大爆发的问题 ， 很可能改变了这种趋势 。 现在有这样一种思潮：没错 ， 房地产是个“坏孩子” ， 但如果把“坏孩子”交到民企手上 ， 恐怕会变得更“坏”；那怎么办？国企得肩负起管教“坏孩子”的责任 。
于是 ， 房地产行业罕见的“国进民退”之趋势 ， 稍微有点明显了 。 今年的第三轮集中供地 ， 能看到主要是央企与地方国企在拿地 。
对于地方政府来说 ， “国进民退”的另一个好处是：当土拍市场遇冷时 ， 民企转身就走 ， 只有地方国企能够托底 。
另外 ， 如果地方政府真的要做强保障性住房 ， 也需要专业扎实的地方国企托底 。
总结一下 ， 为什么他们突然又想要“国进民退”的三个原因：
①管教“坏孩子”；
②为土拍市场托底；
③为保障性住房托底 。
民企在拿地资金层面显得捉襟见肘
国企更容易在土地市场有所建树
从集中供地的22个重点城市看 ， 上半年 ， 房企抢地的热度丝毫不弱；下半年的两次集中出让 ， 却总体偏冷 。 在这一背景下 ， 土地市场只有国企来唱主角 ， 尤其是地方性国企更是频频出手拿地 。
今年的房地产金融调控的尺度总体偏紧 ， 尤其是前三季度房企的“三条红线”制度对民企融资不太友好 ， 导致民企在拿地资金层面显得捉襟见肘 ， 相比之下 ， 国企、央企的融资优势就相对明显 ， 也更容易在土地市场有所建树 。
值得关注的是 ， 今年不少城市的土地市场亮相了许多国企“新面孔” ， 这些国企其实并没有太多房地产开发的经验 ， 拿地本身也是为了土地市场能够达到正常的出让目标 ， 这些地块预计后期会通过合作等多种方式进入市场 ， 也是民企参与开发的另一渠道 。
土地高溢价基本消失
优质地块值得出手 ， 民营有心无力
“国进民退”现象背后有三个影响因素：
1. 从“三道红线”指标看 ， 国企和央企的整体负债率明显比民企要低 ， 尤其是地方国企 ， “三道红线”风险指标很低 ， 很多为绿档 ， 具备继续扩张的基础 。
2. 从融资能力来看 ， 目前央企及国企还具备融资的优势 ， 融资的成本较低 。
3. 从市场来看 ， 当前土地市场竞争较弱 ， 土地高溢价的情况基本消失 ， 部分优质地块具备一定的开发潜力 ， 也值得企业出手 ， 只是当前民营企业资金链紧张 ， 有心无力 。
未来 ， “国进民退”可能会持续吗？
分析完房地产市场“国进民退”的缘由后 ， 还有一个重要的问题——这种“国进民退”的现象 ， 是特殊时期的特殊状况 ， 还是将持续相当长一段时间？
小巴查阅各大券商机构的研报发现 ， 已经有了不同的声音 。
比如 ， 浙商证券研报预计 ， 国央企和城投平台将在未来继续为土地市场发挥托底作用 。 比如 ， 上海第三轮集中供地 ， 国企、央企和城投的拿地比例达到77% ， 比第一轮（58%）和第二轮（65%）有了进一步的提高 。 厦门第三轮集中供地流拍50% ， 拿地房企均为国企、央企和城投；深圳、南京等城市拿地以国企、央企等为主 。 因此推导 ， 2022年土地市场的拿地结构仍将延续这一结构 。
中信证券则认为 ， 资本市场可能严重高估了“国进民退”的程度 ， 预计民企在可预见的未来仍将始终占据地产开发一半以上的规模 。 理由是 ， 以杭州为例 ， 民企的拿地占比 ， 从第一轮集中供地的82% ， 骤然下降到第二轮的24% ， 但第三轮已经恢复到了40% 。 滨江集团等民企出手十分积极 ， 倘若摇号运气更好一点 ， 民企成交占比完全有可能更高 。
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