只是从前的一次次成功 ， 或许让王健林对自己过于有信心 ， 以至于到“沉船”时他才意识到 ， 自己已经错过了地产黄金时期 。
当前楼市已经今非昔比 ， 三道红线下房企融资受阻 ， 城镇化程度的增高也让置业需求减少 ， 而恒大、花样年、佳兆业等企业的暴雷 ， 也让金融机构对房企审视越来越严格 。
在这种情况下 ， 未来万达在拿地方面将会面临一个很严峻的情形：一线城市拿地严 ， 资金杠杆要求高 ， 三四线城市又库存过剩 。
数据显示 ， 11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降 ， 成交规模为近十年表现最差11月 。 二手房市场方面 ， 11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套 ， 较上月增长28.9% ， 较去年同期下降40.6% ， 二手住宅成交持续降温 。
与此同时 ， 今年11月份房地产市场销售数据仍在下滑 。 TOP100房企销售额11月同比平均下降28.3% ， 10月这一数据为24.9% 。 从32代表性家房地产企业来看 ， 今年前11个月 ， 上述房企销售目标完成率均值仅为83% ， 前两年该值均超过90% 。
重返地产并非易事 。 今年的地产行业环境相比前几年 ， 实现增长的压力更大 ， 一些行业排名靠前的房企都已经降低销售目标以求稳妥 ， 更别说已经掉队的万达 。
调控之下焉有完卵 ， 政策落地不过须臾之间 。
回看狼狈不堪的许家印 ， 俯首焦头烂额的郭英成……曾经也是豪气干云 ， 高谈阔论 ， 直至时代的车轮从身上碾过 ， 才知道地产的大时代已经一去不复返 。
汇生国际资本总裁黄立冲对大公房产表示 ， 对于万达来说 ， 现在不论是商业地产还是地产开发 ， 都没有什么更好的出路 。 “商业地产也正面临一个低迷期 。 ”
“疫情很大程度上造成了中国商业地产消费格局的改变 ， 包括消费意愿的降低 ， 以及实体商业供求失衡 。 现在人们逛商场的欲望比从前大大减少 ， 基本上80%消费靠网购 。 ”黄立冲认为 。
数据显示 ， 2020年深圳甲级写字楼的租金一度下跌至30% ， 为近年来的历史最低点 。 2021年该数据虽然回归到疫情初期水平 ， 但仍处于下降通道 。 北京写字楼2020年的空置率更是迎来10年新高 ， 今年以来市场虽然在逐步修复 ， 但仍然难改租金下降的状态 。
而熟悉的港股资本市场 ， 这一次会接纳万达商管的商业模式吗？黄立冲评价称 ， “目前香港资本市场并不看好以购物中心为主的商业地产模式 ， 疫情常态化之下 ， 未来购物中心的盈利模式都将面临更大的挑战 ， 预测万达商管的估值不会比之前一次上市高 。 ”
黄立冲认为 ， 8年前万达商业退市主要是王健林认为其估值被严重低估了 ， 事实上香港投资圈认为市场当时给他的是一个非常合理的估值 ， 目前不认为他们的市盈率会被当年退市时或者上市时候有所改善 ， 比以前略有升高或者相等都已经是非常好的结果了 ， 大概率应该比当年更低 。
事实上 ， 除了没有了住宅开发外 ， 万达的模式还是非常重 ， 而且现在的市场环境也还是“很冷” 。
黄立冲直言 ， “万达这次（目前上市）运气不好 ， 实际上房地产整个产业都面临着极大的考验 ， 在这种情况下 ， 万达商管是很难获得投资人青睐的 ， 前几日其恒生指数还差一点碰到今年的历史新低 。 ”
黄立冲指出：“其实万达在上一次对赌失败就已经崩了 ， 靠朋友圈的富人投资把它顶住 ， 经过重组暂时解决一些问题 ， 但是基本面并没有改变 。 ”目前的商业地产行业 ， 或许要经历5-10年清洗调整期 。 “如果能上市而且真正能集到资 ， 那么（万达商管未来）还是可以的 ， 但是想靠搞商业地产带来好业绩 ， 难了 。 ”
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