购房置业|明年！买房可考虑一季度、卖房可关注二季度之后贝壳|信贷|房地产市场

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有人问明年的房价会是什么样子？其实我更想知道明年的行情会是什么样子。
因为行情会影响市场预期，市场预期会影响供需变化，进而影响房价。正好昨天看了一份报告，贝壳研究院的《2022年房地产市场展望》。这里面有提到对明年的展望，我拎了一些内容。
01
关于明年影响市场走势的变量、市场可能到达的状态，报告里有两句话。
“影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给和信贷投放量。 ”
“随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的‘重置’ ，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向‘良性循环’过渡。 ”
今年市场节奏的快速变化，从热到冷只用了几个月时间。和政策环境收紧、调控手段严密有直接联系。
尤其是信贷端口的从严从紧——限制银行放贷、开发商借钱、购房者贷款，是今年市场降温的根本原因。

图片来自贝壳研究院《2022年房地产市场展望》
而从今年9月底开始，政策风向从严控转向适度纠偏，信贷也逐渐趋于宽松。
到了12月份，高层明确表示“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求” ，又时隔多年重提房地产是支柱产业。所以，报告里也提到， “政策环境有利于市场恢复。 ”「恢复」二字在我的理解里，可以有两层含义。第一，恢复市场信心。只要市场信心恢复了，市场预期自然会有所好转。市场活跃度也会慢慢回升。第二，既然是恢复，那么明年的行情至少不会比我们今年看到的更差，也不会在今年的基础上继续下挫。
02
报告里也提到了对明年具体市场走势的展望。
“从全年时间序列上看， 2022年市场走势前低后高。 ”
“我们预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。 ”
相较于前面的部分，这两句话对于明年有计划买房或者卖房的人，其实更有参考性。
“2022年市场走势前低后高” ，也就是说，明年的行情可能是下半年比上半年好一些。行情之于房价，就好比拉车的马。只要马肯往前跑，车哪有后退的道理。
再结合“我们预计一季度成交量能够完成筑底” ，明年一季度可能会是行情变化的分割点。那么，对购房者而言，安排买房计划时，可以重点关注明年一季度。
讲个小故事。
一位朋友准备把自己的房子卖了，挂价195万。据他说， “整个小区二手房的挂价，没有比我更低的。 ”上周末有买家来看房，出价182万。同时，中介疯狂游说朋友再降一点钱，答应买家出的价格。朋友说， “前几天楼下比我这套小两个平方、朝向还没我家好的房子，都卖182万。简直在逗我。 ”朋友又说， “这个价格没包含中介费，刨除卖家1个点的中介费，相当于我到手只有180万。 ”对二手房卖家来说，现在这个档口卖房，真的就有这么尴尬。买家大力砍价、中介劝你降价，如果不是急着卖房，是可以再等等的。
参考“（预计）二季度成交价格实现止跌” ，不急的话可以考虑在明年二季度或者这之后安排卖房计划。

图片来自贝壳研究院《2022年房地产市场展望》
03如果是买新房，还要尤其注意一点，开发商的选择。

购房置业|明年！买房可考虑一季度、卖房可关注二季度之后

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