项目|存量商业地产成功改造案例解读
随着一线及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为中国商业不动产新的发展主线。最新数据显示，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造。
商业存量物业改造的风潮逐渐升温，上海作为城市更新的先行者，更早一步进入存量时代。
过去的一两年里，各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。
港汇恒隆广场
港汇恒隆广场为地铁上盖项目，交通便捷使其尽得人流之利。当然，好地段有些时候并不意味着就有好生意，港汇恒隆广场在当时建筑空间创新且超前的设计方式，让其作为上海标杆性项目称霸了近二十年。
而随着日新月异的市场变化，港汇恒隆广场从2017年起，便开启了规模最大的改造升级，改造目的则在于巩固港汇恒隆广场的在全国购物中心中的优势地位。
本次历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等方方面面，可以说本次的工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。
此番大概最为醒目的便是拆除39级大台阶和改造十分old fashion的外立面，从港汇恒隆广场官网透露的外立面效果图来看，清空了原本的喷泉水池和大台阶，将入口移到一楼，平台开阔的空间使项目正门变身为露天广场。
按照规划，该区域在改造完成后，将承担开放式艺术广场的角色，与艺术机构和团体合作进行露天表演、街头艺术等文艺活动，不仅为自家项目聚集人气更是提升徐家汇商圈的活力。
项目外立面的改造则是拆除原本封闭的墙面，大面积采用玻璃幕墙，不仅为街铺提供了十分醒目的广告价值，更使项目外立面更为现代化，在徐家汇商圈中充满视觉冲击力，达成“吸睛”目的，进一步提升人气，以及租金。
港汇恒隆广场在项目策划之初，为确保商业地产资产效益最大化，采取了“分期分区”开发的策略。而在本次改造中，为将租金损失最小化则采取了边改造边运营的策略。
不仅可以调节资金的投入，以及随着时间的发展将效益再转为投入，而且还可以根据未来市场发展变化，预留变化调整的弹性空间。
尽管在改造期间商场租金收入数据有所下降，但改造的成果也在逐渐展现。自开始改造以来，为减少客流损失，港汇恒隆广场在主题展览和活动中投入了不小精力，比如：迪士尼乐园新年奇妙主题展、《美女与野兽》电影主题展、《权力的游戏》主题展等。
尽管大改造确实影响了项目业绩，但港汇恒隆广场在主题展及节日营销活动上的发力，提升了项目的吸客能力并向外传达自身独特品味与格调。
2017年的改造主要表现在品牌调整上，且力度非常大。整体来看，港汇恒隆广场深化了中高端定位，将常见品牌替换为精致且极具个性的品牌，部分主力店则进行了闭店升级装修。而今年则开始进行外立面和大台阶的改造。
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