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购房置业|其实，这才是未来2年买房的正确方式( 二 )

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第三个问题是长远看 ， 总房价选择有压力的一档？还是选择压力小些的档？
回答：我更看好方案一 ， 刚需+预算有限 ， 我建议你把重心还是放在改善个人自住上面 ， 买康桥电梯次新 。
曹路不是特别看好 ， 因为浦东的发展重心在南侧 ， 在前滩和世博、以及中区的张江 ， 北区相对来说存在感比较少 。
浦东4大集团里面 ， 陆家嘴>张江>金桥>外高桥 ， 从发展能级上就能感觉得地势差异 。
所以我的建议是：
1、刚需一定要选择离家近和住得舒服 。 相比之下康桥次新更适合居住 。
2、刚需现在就买吧 ， 不要太在乎择时 ， 上海房价肯定还会上涨 ， 下跌可能性不大 ， 最多横盘 。
3、传统的居住区 ， 400万以内适合居住而且涨幅不错的 ， 松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥 。
4.如果家庭经济收入一般 ， 不建议压力太大 ， 人生容易走形 ， 也会降低生活品质 。
提问：星叔 ， 想问一下 ， 成都投资如何买房 ， 子弹150万 ， 二套 ， 有一套北三环按揭房还有10万贷款自住 ， 不考虑学位 ， 如能投资兼顾养老就更好了 ， 请推荐一下 。
回答：现在成都的二手刚需市场回暖已经很明显了 ， 后面房价会不会上涨要看接下来二手房成交数据稳不稳定 ， 如果只是一两个月井喷 ， 之后成交量又下降了 ， 那就是昙花一现 ， 对价格影响也不大 ， 除非是成交量连续几个月放量 ， 那价格就会反弹 。
不过也不用太担心 ， 毕竟有些二手房限价还在 ， 现在成交的二手房大多都是低于或和指导价相差不大 ， 要是房价继续上涨 ， 就会转向新房市场 ， 毕竟成都的成交主流还是新房 ， 可选择性多 。
而且和新房相比 ， 二手房性价比太低了 ， 首先是限价 ， 首付门槛大大提高 ， 另外增值税要五年才免征 ， 一套200万的房子 ， 要多交约10万的税 。
这些购房成本加起来 ， 新房都可以加多一个房间了 。
不仅是成都 ， 但凡经过二手房限价的城市 ， 元气已经大伤 ， 只要银行贷款是根据参考价执行这一点不放松 ， 二手房成交就很难谈得上“大涨” 。
但降准后 ， 成交量回暖 ， 笋盘肯定是没有之前那么多 。
现在二手房挂盘满天飞 ， 我觉得就是议价的好时机 ， 要是遇到过五年 ， 同时又低于指导价的次新房 ， 别纠结 ， 赶紧上车！
可以先还清北三环贷款再买首付比例低一点 。 如今成都楼市分化的情况下 ， 配套成熟的主城区 ， 价值基础更为稳固 ， 抵御风险的能力更强 。 如果选到近地铁盘 ， 房子升值潜力相对来说比较大 ， 尤其是地铁盘+学区盘的升值潜力 ， 比其它盘的升值潜力也会大得多 。
提问：星叔 ， 我预计明年年底上海置换房子 ， 现在住的房子还有公积金贷款没还掉 ， 然后当前公积金余额每月都清0 ， 想请教下现在我有没有必要提前把公积金贷款给还掉 ， 然后攒一年的公积金余额 ， 为置换的房子申请公积金贷款做准备 。
回答：公积金提前还贷后能再次贷款 。 不过再次贷款买房算二套买入首付6--7成贷款利率上浮1.1倍 。 契税是全额契税3%没有优惠有的地方规定公积金贷款还清半年之后才可以再次申请所以以你本地规定为准 。
公积金不建议提前还款主要是因为提前还款需要支付一笔违约金一般来说贷款一两年之后提前还款就会收取贷款本金的2%作为违约金最低是20000元;
如果是两三年内提前还款的话那么也会收取贷款本金的1%为违约金最低是10000元 。
公积金贷款利率本身就很低贷款利息也就不会很多而提前还款需要支付的违约金计算下来比还款利息还要高所以说公积金提前还款理论上来说是不划算的 。

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