文/谢逸枫
过去20年 ， 笔者一直坚持一个观点 ， 决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策、土地供应 。 其次才是供需关系、人口、地价 。 最后是金融、货币、信贷、利率 。 由于中国楼市政策短期内无法解决市场供需关系的波动 ， 人口的集中与资金的进入、土地错配的大中城市 ， 出现供需不平衡 ， 住地供求不平衡 ， 土地供应与销售、人口、需求不匹配 。
破解房价上涨之谜 ， 光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制是不够的 ， 问题的根子在一级土地市场 ， 必须化解土地制度 ， 放开土地市场 ， 住宅用地比例超60％ 。 其次是一二级土地市 ， 供地与销售匹配 ， 供地与人口匹配 ， 土地储备的土地开发速度与购房需求匹配 。
最后是融金端、销售端、需求端的政策完善 。 按照目前的调控政策手段、措施看 ， 需求端、资金端的政策影响都未来的土地、住房供应 。 值得注意的是土地供应端的政策 ， 导致土地价格端的上涨 ， 已经突破房价的天花板 。 可想而知 ， 目前调控进退两难 。
全国房价行情（数据范围为316城（截至2020年底全国687座城市）、住宅、二手房、挂牌）显示 ， 2021年12月全国316城住宅二手房挂牌房价破万元一平方米的城市73座 ， 6月81座、7月75座、8月80座 ， 9月80座、10月74城、11月73座、12月73座 。
12月环比上涨141城 ， 下跌175城 ， 同比上涨143城 ， 11月下跌173城 。 11月环比上涨153城 ， 下跌162城 ， 同比上涨152城 ， 下跌163城 。 10月上涨120城 ， 10月下跌195城 ， 同比上涨151城 ， 下跌164城 。 说明房价下降的城市逐渐增加 ， 房价上涨的城市不断减少 。
12月全国316城住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市 ， 房价涨幅回落 ， 涨势放缓 ， 意味着挂牌房价已经由涨转跌 ， 并且部分城市跌幅比较大 ， 短期之内 ， 这个价格依然是下行的 。 主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强.
同时是受供需、结构性的影响 ， 出现价格下降 。 预计2022年上半年 ， 继续探底 ， 下半年的市场会回温、复苏 。 因此 ， 全国的融资、政策、信贷贷款、调控的区域性放松 ， 购房刺激的实施 ， 二手房指导价的微调 ， 部分房价下降的城市逐渐进入上涨期 。
其一是二手房指导价城市：扩容意愿下降
北京 ， 作为全国第15座出台二手房指导价的城市 。 深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京 ， 已经出了二手房指导价 。 预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价 ， 特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市 。
尽管都在效仿深圳 ， 由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度 ， 各有不同 。 这些细节的差异 ， 最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果 。 宁波只是针对热点学区房开展了二手房官方指导价 ， 成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等 ， 都是针对部分小区 ， 覆盖力度都不如深圳 。
上海虽然没有发布二手房官方指导价 ， 但出台了二手房价格核验 ， 和二手房官方指导价异曲同工 。 所以也将其列入其中 ， 而且上海的价格核验是覆盖全市 。 从指导价的打折力度来看 ， 深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价 ， 普遍打了七折 ， 力度是最大的 。 后来绍兴、广州和东莞的力度 ， 也追齐了深圳 。 宁波普遍打8折 ， 成都普遍打八五折 ， 西安普遍打七五折 ， 力度都不如深圳 。
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