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合肥|头部房企大洗牌！“碧万恒”格局终结！( 二 )

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“碧万恒”三强格局终结 ， 头部房企大洗牌
2021年 ， 房企销售排行榜亦是“城头变幻大王旗” ， 从2016年起延续五年的“碧万恒”三强格局宣告终结 。
2021年 ， 百强房企在销售整体下滑的背景下 ， 内部也呈现一定的分化 ， 行业竞争加剧 。 其中 ， 行业龙头大洗牌 ， 市场份额向央企和地方国企开发商集中的趋势明显 。
从全口径销售金额来看 ， 碧桂园、万科、融创和保利组成四大巨头 ， 四者销售金额均超过5000亿元 ， 霸据榜首 。
权益口径来看 ， 2020年销冠恒大销售额从6690亿元下滑至2021年的4184亿元 ， 下滑37.5% ， 恒大理财暴之后销售就几乎停滞 ， 多个月份单月录得0销售 。 由于恒大衰落 ， 碧桂园被动上升至全国第1 ， 但实际上碧桂园2021年销售金额比2020年下降了2.3% ， 录得5571.8亿元 。
此外 ， 融创中国从3886亿减至3610亿 ， 排名从第4跌到第5 。 世茂集团从2102亿跌至1889亿 ， 跌破2000亿关口 ， 排名从第8跌到第11 。 新城控股从1938亿下滑至1723亿 ， 跌超10% ， 排名从第10跌至13 。
几个暴雷房企来看 ， 阳光城从第16跌到第20 ， 佳兆业从第24跌至第28 ， 中国奥园从第28跌至32 。

相反 ， 与大众的感受一致：央企和地方国企开发商逆势崛起 。保利发展销售额从2020年度3620亿小幅增长3%至3716亿 ， 排名从第5升至第4 ， 与万科的差距缩小到只剩300亿 ， 后者2021年全年下滑近10% 。 华润置地从前一年的1819亿增长至2174亿 ， 排名从第12蹿升至第8 。 金地集团从1500亿增长到1775亿 ， 劲增近20% ， 排名从15提升到12 。
地方国企开发商来看 ， 厦门国资旗下建发房产上升势头最猛 ， 从2020年的排名32快速升至19 ， 跻身前20 ， 销售额从918亿增长到1345亿 ， 轻松破千亿 ， 全行业下滑背景下增速竟高达47% 。 广州国资背景的越秀地产 ， 也从前一年的第33名升至24名 ， 销售额从888亿增至1155亿 ， 增速也高达25% 。
2021年 ， “碧万恒”格局已成历史 ， 中国恒大在短期内难有重回“前三甲”的机会 。 融创中国能否与碧桂园和万科组成新的“碧万融”格局 ， 尚待观察 。
在31日发布的新年贺词中 ， 碧桂园集团总裁莫斌也表示 ， 2021年市场形势严峻 ， 销售去化低迷 ， 房地产行业正进行着新一轮洗牌 。 他指出 ， “新型城镇化的市场还很广阔 ， 在本轮行业出清后 ， 市场将朝着更加健康平稳的方向发展 。 我们要坚持长期主义 ， 运用归零思维 ， 深化全竞提升 ， 强基固本 ， 穿越行业周期 ， 迎来更大发展 。 ”

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央国企新增拿地占比超六成
与销售情况类似 ， 新增拿地金额上 ， 整体市场遇冷之下央国企也是迅速崛起 。
亿翰智库数据显示 ， 截止到12月28日 ， 全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米 ， 较2020年同期下降了22% 。 与土地成交规模变动走势一致 ， 成交金额较去年同期也明显收缩 ， 全国土地总成交金额62494亿元 ， 同比去年同期下降了10% 。 这样的大背景下 ， 2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25 ， 较去年下降0.12 ， 与2017年的高峰相比则降幅超过50% ， 并创下近五年新低 。
但是 ， 从2020年及2021年1-12月的累计新增货值TOP20的情况来看 ， 2021年国央企总新增货值28281亿元 ， 较2020年微降4.1% ， 占TOP20总货值比例较2020年提升了19.3个百分点至63.0% 。
具体来看 ， 一方面中国铁建这类房开业务占比较小的央企在土地市场热度较低的时候抓紧时机拿下了大量地块 ， 新增货值同比上升达140%；另一方面万科、保利、中海等这类企业投资计划较为稳定 ， 增减幅度均较小 。

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