房价|为什么二手房卖不动了，价格却还坚挺？( 二 ) 二手房|房贷|房产税

说明日本当初房价大崩盘的契机是房产税的推出，大大提高了房产持有者的持有成本，因为房价高，杠杆高，房贷加上房产税的双重持有成本远高于工资收入，这才逼得日本90年代房价大崩盘。

美国2008年次贷泡沫崩盘也有异曲同工之妙，美国房价崩盘也是建立在美国持有房产需要每年缴纳2-3%的房产税基础上，因为房产税的支出加上房贷支出高于工作收入，那时才爆发了次贷危机。

目前我们是没有房产税的，这就会造成房屋的持有成本很低，我国房贷只有30多万亿，但房产总价值超400万亿，房贷只占房产总价值仅7.5% ，试想一下，这说明什么呢？

这说明超过70-80%的房子都是无房贷持有房产的，这些等于说既没有房产税又没有房贷，接近于0持有成本，他们根本不会因为二手房成交量下降或是房价横盘而造成房屋持有压力，大多数筹码持有者没有压力，价格就不会跌。

再看看剩下的人，相当于有20-30%的人持有占房地产总价值7.5%的贷款。假设平均都是五成首付五成贷款，贷款年利率6.4%左右，那他每年需要付房子总价3.2%的贷款，而房子租出去会有1.5-2%的租金收入，也就是说这部分人持有成本只是总房价1.2-1.7%而已，如果扣除公积金的话，那几乎接近抵消了。

哪怕不能完全抵消，也能进一步降到房价0.5-1%的持有成本。换而言之， 0.5-1%持有成本相比美国日本2-3%房产税+房贷的持有成本来说，简直太低了，只有他们的20%左右。

可见，对多数持有者来说，房产持有成本低，就会造成所谓的成交量下降了，但房价依旧坚挺的现实情况，对拿着筹码的人没有造成压力，那就没有必要降价去卖的。

三、最后，未来二手房的价格走势会如何了呢？很简单，中国房价20年来的大致规律就是横盘5到6年，然后1年暴涨2到3倍，这个循环已经多次了。具体如下：（这里的横盘指可接受的微跌、微涨或不动）

2004年至2008年， 5年横盘；2008年至2009年，金融大放水，翻2到3倍。
2010年至2015年， 6年横盘；2016至2017上半年，金融大放水，翻2到3倍。
2017下半年到2020年中， 4年横盘；2020年底至今，金融大放水，热门城市暴涨20%至50% ，最热门最核心的小区翻倍，最终被打压下去了。