5万亿旧改来袭 ， 20年以上的老房子又吃香？楼市两个假象或将消失事实上 ， 近3年时间里 ， 旧改工程明显提速 ， 2019年改造老小区1.9万个 ， 涉352万户 ， 2020年改造3.9万个 ， 涉700万户 ， 而截止到2021年10月底 ， 全国已新开工改造的老小区5.34万个 ， 提前完成了原定目标 。
这也就意味着20年以上的老房又要吃香了 ， 一方面 ， 贝壳研究院数据显示 ， 重点20城老小区数量占比近40% ， 以北京为例 ， 逾8成老小区都分布在寸土寸金的城六区 ， 其中西城近6成都是老小区 ， 且大部分存在无电梯、无门禁、车位绿化不足的情况 。
另一方面 ， 同样在北京 ， 机构统计的100个改造后的老旧小区里 ， 平均升值空间在5.6%-15.8%之间 。 另外在合肥、济南、南京、广州等15城 ， 购房者对改造后的老小区接纳程度也由2018年的23.5%提升到了近50% 。 这两方面足以说明 ， 经历旧改后的20年以上的老房子又吃香了 ， 大概率能改善人口分布和提升区域价值 。
照此趋势 ， 两个楼市假象大概率会消失：1在过去 ， 开发商只要以最快速度拿地盖房销售 ， 获得回款后继续扩张 ， 就能继续循环赚钱 ， 而购房者也不用分城市、地段和区域 ， 只要买了房就能升值 。 未来无论是开发商还是购房者都会领悟：根本没有源源不断的人来买房；2过去的房市 ， 给人的印象就是 ， 只要是房就能升值 ， 但未来分化+旧改环境下 ， 只要少部分城市房价有上升空间 。
对一类人来说 ， 旧改令来袭 ， 他们的算盘可能落空了
上文提到 ， 旧改不同于棚改 ， 更多是在修修补补 ， 在原有的住房基础上进行改造升级 ， 比如增加电梯、车位、绿化 ， 还会发展养老、托育、助餐等服务 ， 切实改善居住生活和条件 。 但是 ， 有一部分老旧小区的业主 ， 却抱着拆迁“以旧换新”的想法 ， 时过境迁 ， 未来老房子全拆重建的几率大大降低 ， 做着赚钱美梦的房主们 ， 需要接受新的事实 。
往小了说 ， 虽然拆迁一夜暴富的梦想破灭 ， 但旧改以更温和的方式提升了老百姓的居住生活条件 ， 往大了说 ， 无法像过去那样坐吃拆房福利了 ， 但随着老社区本身的环境和配套设施全面提升 ， 按照“质价匹配”的原则 ， 旧改后的小区会有更大升值空间 ， 也保证了人们荷包不会落空的预期 。 两类人的身价也可能迎来上涨：
一是基础好的老旧小区业主：所谓基础 ， 就是小区的位置好、配套好、楼栋好 ， 因为旧改是在原有住房基础上改造 ， 虽然能提升生活舒适度 ， 但基本面是改变不了的 ， 如果原来的楼栋间距窄 ， 地理位置偏远 ， 那样即便旧改也起不了多大作用 ， 但反过来说 ， 本身的基础面就好的小区 ， 再加以改造 ， 小区升值 ， 那么业主身价自然会抬高；
二是装电梯后的顶楼业主：过去楼梯房 ， 顶楼的业主是最受苦的 ， 上下楼都要爬楼梯 ， 如果旧改装电梯是重头戏 ， 有电梯后以往顶楼业主的弊端就变成了好处 ， 再加上本身的通风采光都不错 ， 身价也会迎来一波上涨 。
看到这里 ， 不禁让人想起另外一个决策：限高令 。 近两年 ， 住建部先后对城市建筑高度作用规定 ， 严格限制新建250米以上建筑 ， 县城新房以6层为主 ， 最高不能超过18层 。
一边是对住宅限高 ， 严控高楼扎堆 ， 另一边改造老旧小区 ， 控制大拆大建 ， 释放出的影响意味深长 。 在房说君看来 ， 毕竟这么多钱砸到老旧小区 ， 又是装电梯、修饰外立面 ， 又是引进物业、改造水电路气 ， 确实会提升老旧小区的长期价值 ， 另一方面 ， 高层住宅也根本拆不起了 ， 小小的土地上建到二三十层的高度 ， 不仅没了利润 ， 也几乎不可能原地拆除 ， 加速高层住宅的贬值 ， 可能慢慢变成现实 。
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