【楼市|楼市有了“新引擎”？两个假象将消失，矛头指向1类人】
近期接受采访时提到 ， 房地产的基本面没有变 ， 住房需求依旧旺盛：1、每年城镇新增就业人口1100万以上 ， 带来大量新增住房需求 。 2、大量2000年前建成的老旧住房面积小、质量差、配套不齐全 ， 居民改善居住条件的需求比较旺盛 。 这个表态 ， 意味着房地产不会缺少“住房需求” ， 也说明旧改将进入提速阶段 。
对于旧改 ， 很多专家都不吝啬赞美之词 。 有人认为 ， 这是实打实的幸福工程 ， 既能帮助居民改善生活环境 ， 也有利于国家拉动消费 ， 提振经济发展 ， 也有人说 ， 旧改是一个能完美取代棚改的城市更新方式 ， 增加供应 ， 消灭需求 。 简单来说就是 ， 不仅有助于房价稳定 ， 还能切实解决数以万计国人的需求痛点 。
回顾过去5年的房价变迁 ， 棚改确实有不可磨灭的痕迹
2016-2018年三年时间里 ， 楼市几乎全线上涨 ， 开发商下沉中小城市 ， 从拿地到施工 ， 快周转模式下 ， 房价也水涨船高 。 至此 ， 人们已经把自住需求抛诸脑后 ， 房产保值增值的预期持续上升 。
这个阶段的楼市引擎是“棚改” ， 不过 ， 这个引擎动力太强 ， 以至于出现了不少副作用 。 2018年 ， 居民杠杆率水平为53.2% ， 其中房贷是重要组成部分 ， 占住房部门总贷款额的50%以上；易居报告同年房价收入比位8 ， 相当于一份房价要对应8倍的工资 ， 如果在一二线城市 ， 这个数值随便都是15倍起步 。
如今楼市有了“新引擎”：旧改
从2019年开始 ， 住建部已经在全国一百多城顺利完成改造的初期试点 ， 公开资料显示 ， 2019-2020两年各地改造城镇老旧小区5.8万个 ， 惠及居民约1043万户 。 自从2020年底住建部宣布将从2021年全面推动旧改工作 ， 意味着为期5年的改造工程也正式启幕 。
随着今年初再次定音旧改时代的来临 ， 看见未来老房子改造的市场空间巨大 ， 不用拆老房子、不用土地开发、不用开发商折腾 ， 在原有住房的基础上 ， 对外立面、电梯、车位、水电路气等各类配套进行原地升级改造 ， 二三十年的老房能焕然一新 ， 既能带动各个行业的发展 ， 又能填补棚改后的缺口 ， 可谓是一举两得 。
据中信证券研究部报告 ， 2019年7月 ， 原住建部副部长仇保兴测算 ， 老旧小区改造的市场空间或达5万亿 。 据住建部初步统计 ， 全国共有老旧小区近16万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平 。 可算出每平米投资强度达到1250元 ， 已经超出试点城市披露的111.2元/平至694.4元/平的投资力度 。 对此 ， 中信证券研究部预测 ， 未来旧改的规模和需求 ， 都会随着时间推移有进一步加大的可能 ， 特别是生活环境和智能化等等 ， 对抗震加固、节能改造、电气水暖、加装电梯、公共区域等领域的需求将会更大 。
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