辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房预售许可证》的《商品房预售合同》，也可以有效( 二 ) 商品房|人民法院|最高院

程栋提交书面答辩意见称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回再审申请。主要理由:(一)原审判决认定事实清楚。1.文化帝景小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，具备办理不动产权证条件，哈尔滨市不动产登记中心也于一审起诉前受理了程栋办理商品房买卖转移登记申请，故预售许可证不是程栋办理所有权登记的阻却事由。2.刘勇与辰坤公司在人民法院查封前签订《文化帝景认购书》，交纳全部房款并占有案涉房屋，未办理过户登记非刘勇自身原因，故刘勇享有的权利能够排除执行。在案涉房屋转让给程栋后，程栋也于人民法院查封前与辰坤公司签订《商品房买卖合同》，程栋基于继受初始买受人刘勇的权利也能排除执行。3.证照及印鉴一直保管在王菲处，辰坤公司登报声明公章丢失是虚假表述，翠悦物业公司是辰坤公司委托的前期物业公司，其提供的《文化帝景进户缴费清单》等证据可证明程栋实际占有案涉房屋，且文化帝景小区所有居民在诉讼程序中也能相互证明。(二)《执行异议和复议案件规定》第二十八条是普适性条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用，故原审判决适用法律正确。

本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉，李江申请再审的理由不能成立，具体理由评述如下:

关于原审法院适用法律是否错误的问题。李江主张本案应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条之规定进行审理，原审判决适用第二十八条属适用法律错误。在本案李江对案涉房屋不享有担保物权等优先受偿权的情形下，对于金钱债权的执行，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条作为对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。并且，李江依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条向一审法院提起本案诉讼，原审法院据此认定本案符合该规定相关情形并作出判决并无不当。因此，对李江关于原审判决适用法律错误的主张，本院不予支持。

关于程栋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。李江以《商品房买卖合同》因辰坤公司未取得商品房预售许可证而无效、翠悦物业公司提供的证据不能证明程栋在查封前占有案涉房屋为由，主张程栋不享有排除执行的民事权益。

首先，对于程栋是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘勇与辰坤公司在人民法院查封前签订了《文化帝景认购书》，该认购书具备案涉房屋位置、房号、面积、单价等主要内容，刘勇亦向辰坤公司支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故《文化帝景认购书》应当认定为商品房买卖合同。后刘勇将案涉房屋转让给程栋，程栋支付了全部购房款，即承继了刘勇与辰坤公司之间以案涉房屋物权变动为内容的债权合同的权利义务，并与辰坤公司签订了《商品房买卖合同》予以确认。对于合同效力问题，商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，虽然辰坤公司因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但根据原审法院查明事实，案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，程栋作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税，哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了程栋办理商品房买卖转移登记的申请。因此，在当事人向人民法院起诉前，案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。

辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房预售许可证》的《商品房预售合同》，也可以有效( 二 )

推荐阅读

什么地方可以借钱

毛主席永远和我们在一起

香水柠檬种植

向日葵长什么样

蜜蜂失王怎么断定

日本是亚洲还是欧洲

教你27个画画技巧花花小妙招

手机支付宝怎么查银行卡余额

实习期内扣三分对驾照有什么影响吗

登山时喝空的矿泉水瓶往哪儿仍

银行股一般什么时候会涨

华为手机nova8官网价格华为nova8价格官网报价

苹果手机怎样看WiFi的密码

指鹿为马中赵高是一个怎样的人

狗狗多少岁是按什么算，狗狗3岁算什么年龄段

腾龙45和85选哪个,50选择哪个好