辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房预售许可证》的《商品房预售合同》，也可以有效商品房|人民法院|最高院

裁判要点

1.在当事人对案涉房屋不享有担保物权等优先受偿权的情形下，对于金钱债权的执行，《执行异议和复议案件规定》第28条、第29条作为对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。并非只能适用第29条而不能适用第28条之规定进行审理。

2.房屋认购书具备房屋位置、房号、面积、单价等主要内容，房屋买受人亦支付了全部购房款，该房屋认购书应当认定为商品房买卖合同。

3.商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，虽然开发商因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但根据原审法院查明事实，案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，买受人作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税，哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了买受人办理商品房买卖转移登记的申请。因此，在当事人向人民法院起诉前，案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。

4.物业公司作为案涉房屋所在小区的外聘物业单位，在履行物业管理职责过程中掌握业主有关信息符合常理，其出具证明系对所知晓的业主办理入户等客观情况的描述，与是否由开发商委托无直接关联。因此，开发商关于物业公司非其聘请致使相关证据不具有证明力的主张不能成立。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2021)最高法民申7172号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):李江，基本信息略。

委托诉讼代理人:略。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):程栋，基本信息略。

委托诉讼代理人:略。

一审第三人:黑龙江辰坤房地产开发有限公司。住所地略。

法定代表人:张启坤，该公司总经理。

再审申请人李江因与被申请人程栋及一审第三人黑龙江辰坤房地产开发有限公司(以下简称辰坤公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院(2021)黑民终348号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

李江申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审。主要事实和理由:(一)原审法院认定事实不清。1.辰坤公司至今未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，程栋与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》应依法归于无效。基于法律优先性原则，《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证办理工作方案的通知》等文件效力不能优先于司法解释，案涉房屋虽具备办理不动产权证条件，但不能阻止李江对案涉土地的查封。2.程栋仅提交其与辰坤公司的《商品房买卖合同》，未提交其与刘勇的房屋买卖协议等二人之间有关联的证据，不能认定程栋为善意买受人及其继受了刘勇的权利义务。3.辰坤公司已于2015年4月15日登报声明公章丢失，故辰坤公司虽于2015年9月25日与哈尔滨翠悦物业管理有限公司(以下简称翠悦物业公司)签订《前期物业管理合同》，但翠悦物业公司并非由辰坤公司聘请，翠悦物业公司出具的《文化帝景进户缴费清单》《文化帝景入户单》不能证明程栋实际占有案涉房屋。(二)原审法院适用法律错误。案涉房屋登记在被执行的房地产开发企业名下，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件规定》)第二十九条之规定。

辰坤公司|最高院裁判:未取得《商品房预售许可证》的《商品房预售合同》，也可以有效

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